商业部


商业、供销社系统仓储收费管理试行办法

（1990年10月16日商业部发布）

第一章 总 则
第一条 为了加强商业、供销社系统仓储收费管理，促进商品流通，制定本办法。
第二条 本办法适用于商业、供销社系统经营仓储业务的企业和单位。
第三条 制定仓储收费标准，应以仓储业的社会平均成本为依据，加合理利润和税金核定，并按仓库所处地理位置、仓库设施和仓储商品的不同情况实行差别收费，做到收费合理，质价相称。仓储收费标准制定和调整，由省、自治区、直辖市商委、商业厅（局）、供销社审批下达执行。
第四条 仓储企业和单位要严格执行国家法律和物价方针政策，根据《仓储保管合同实施细则》的各项规定，努力改善经营管理，提高服务质量，承担保管责任，更好地为商业部门、供销社的货主服务，自用有余的，应当积极向社会开放。各级商业行政管理部门和供销社要加强仓储收费的管理和监督。

第二章 计费单位
第五条 仓库存货按吨计费。每张入库或出库单所列商品，吨以下取三位小数，三位以后的小数四舍五入；月末累计核算费用时，吨以下四舍五入。计费吨分下列五种：


（一）重量吨，即一件或一批商品的体积为二立方米，毛重超过一千千克（公斤）者，按重量吨（毛重）计费；
（二）体积吨，即一件或一批商品的体积为二立方米，毛重不足一千千克（公斤）者，按体积吨计费（二立方米折为一个计费吨）；
（三）面积吨，即由于入库商品本身的特点，不能堆高，或批量小、规格杂无法堆高，或货主经仓库同意利用库房、货场加工、挑选、改装、整理商品，按占用实际面积（库内面积扣除障碍物）和每平方米地坪（或楼面）的设计负荷能力折成计费吨收费；
（四）包仓，即按库房实际面积的80％和每平方米地坪（或楼面）的设计负荷能力折成计费吨收费，也可按库房的储存定额吨收费；
（五）价值吨，即按库存商品价值（元）提取一定比例做为收费率；
第六条 各仓库对经常存放的商品，要认真测算出每件的毛重和体积，并列出一览表，作为计量收费的依据，商品包装改变时，要重新测算毛重和体积。

第三章 仓 租
第七条 仓租收费标准由下列因素构成：
（一）仓租成本，主要包括用于货物保管的直接费用和保管业务应分摊的管理费，以及与保管业务有关的允许营业外支出的费用；
（二）税金，按国家税法有关规定执行；
（三）利润，按当地商业、供销社平均利润率从低掌握。
第八条 仓租收费应结合当地实际，按仓库所处的地理位置、仓库设施和储存商品的不同情况合理安排下列差价：
（一）地理位置差价，即大城市与中、小城市差价，交通方便与偏僻地段差价；
（二）品种差价，即易保管与难保管的货物差价，高贵货物与一般货物差价；
（三）季节差价，即经营旺季与淡季差价；
（四）整零差价，即大批量与零星储存差价；
（五）时间差价，即长期储存与短期储存差价；
（六）库房、仓棚、露天货场差价。
第九条 仓库的库房、仓棚、货场存放商品，均需向货主收取仓租费。仓租费按元／吨·天计收，一张入库单所列的商品分批入库，按第一批入库的日期开始计费；一张出库单所列的商品分批出库，按最后出清的日期结算收费。

第四章 工力机力费
第十条 工力机力费标准区分不同商品按直接发生的费用核定。
第十一条 商品进库或出库，不分作业环节，不论使用人工或机力，一律按吨（毛重吨或体积吨）定额收费，进、出库各收一次。
第十二条 商品入库后，货主要求调整储存仓间，如搬运距离超过五十米者，可加收搬倒费；如仓库为了调整仓容，提高储存量而发生的搬倒，不得向货主收费。
第十三条 进库或出库的商品，货主要求仓库负责装卸的，可参照或低于当地物价部门规定的装卸费标准。
仓库利用社会装卸队为货主作业，装卸费用仓库代垫，并按实际支出向货主结算。
第十四条 库存商品在正常储存情况下，货主要求翻桩倒垛的，或超过周转储存期，为了保证商品质量，必须翻桩倒垛的，其费用由货主负担。仓库在周转储存期内，为了扩大仓容而调整货位或搞好商品养护，不论使用人工或机力，均不得向货主收费。

第五章 代办服务
第十五条 仓库可代办储存商品保险业务，其保险费由货主自理。库房建筑物的火险由仓库投保。
第十六条 仓库接受货主委托，在库加工、整理挑选等作业，其费用向货主结算。
第十七条 仓库接受货主委托，对出库商品进行刷唛、贴签，其费用由货主承担。
第十八条 商品入库、在库或出库时，必须采取熏蒸、消毒和其他特殊养护措施，其费用由货主负担，收费办法由仓库和货主协商确定。
第十九条 集装箱作业项目及其收费标准，参照当地有关部门的规定执行。

第六章 费用结算
第二十条 仓库每月向货主结算一次费用，货主接到仓库的各项费用结算凭证后，要及时审核，并在三天内办完承付手续，把款付清；超过三天者，仓库有权计收利息，如发现溢收或少收，在付款后三个月内提出异议，办理补退手续，但不计利息；超过三个月者，不再办理补退手续。
第二十一条 进、出仓装卸力资费在商品进仓时当月一次收清，出仓时除计收出零费外，不再收取出仓力资费，以简化结算手续。
第二十二条 出仓商品当天未提走，按规定的费率和延期提货的天数向提货单位收取储存费；如超过三天尚未提走，经重新安排进仓后再来提取的，加收进出仓力资费。

第七章 附 则
第二十三条 各省、自治区、直辖市商委、商业厅（局）、供销社可根据本办法，结合当地实际情况，制定具体实施细则，并报商业部备案。
第二十四条 本办法由商业部基建储运管理司负责解释。
第二十五条 本办法自1990年12月1日起施行。


关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。