广东省东莞市人民政府


东莞市土地收购储备实施办法

东莞市人民政府令第39号


（2001年8月15日市长令第39号发布，自发布之日起实施）

第一章 总则

第一条为盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，促进城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条东莞市行政区域范围内国有土地收购、储备工作，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指土地储备机构依据本办法的规定，对依法征用、收回和需盘活的土地进行储备，经前期开发利用后，根据土地市场供求现状和城市规划要求，为建设用地提供前期服务的行为。
第四条东莞市土地储备中心(以下简称“储备中心”)受市政府委托负责实施土地征用、收购、储备以及土地出让的前期准备工作，隶属于市国土资源局。
第五条下列土地应当进行储备：
(一)因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的土地；
(二)为政府带征的土地；
(三)依法没收的土地；
(四)依法收回的抛荒、闲置以及其他无力继续开发的土地；
(五)因实施城市规划和土地整理，市政府依法收购的土地；
(六)使用期限届满的土地；
(七)土地使用权人申请收购的土地；
(八)其他需要进行储备的土地。
第六条土地储备工作实行预报制度。凡符合本办法规定的储备条件的土地，用地单位或其主管部门应提前报告储备中心。
第七条储备中心应根据土地利用总体规划、产业结构调整及城市建设规划和东莞市土地市场供求状况，制定土地收购储备计划。
第八条储备中心应依照法律、法规并按本办法的规定，对依法征用、收回、收购的土地进行开发利用。集体所有土地需要储备的，必须依法．办理征用手续。土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
第九条土地使用权被依法收回或收购的单位或个人，必须按期、按规定交付土地。
第十条市计划、经济、建设、规划、财政、房产、国土等管理部门应按各自职责，协助做好土地储备的相关工作。

第二章 土地使用权收购储备

第十一条为政府带征的土地和依法没收、收回的土地，按照有关程序办理有关手续后，交由储备中心储备。
除前款规定外需要储备的土地， 由储备中心按照本办法的规定进行收购。
第十二条土地收购的一般程序：
(一)申请收购。凡符合本办法规定的土地收购条件的土地，其土地使用权人应持有关资料，向储备中心申请收购。
(二)权属核查。储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
(三)征询意见。储备中心根据申请人提出的申请和实际调查的情况，向市规划部门征求控制性详细规划意见。
(四)费用测算。储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估；实行土地置换的，进行相应的土地费用测算。
(五)方案报批。储备中心提出土地收购的具体方案，报市国土管理部门审批；其中特殊地块的收购储备方案还须报市城市建设工作领导小组批准。
(六)签订合同。收购方案经批准后，由储备中心与原土地使用权人签订土地收购合同。
(七)收购补偿。储备中心根据土地收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，按照土地置换的差价进行结算。
(八)权属变更。原土地使用权人与储备中心共同向市国土管理部门申请办理权属变更登记手续。
(九)交付土地。根据土地收购合同约定的期限和方式，原土地使用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
第十三条土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
(一)土地收购申请书；
(二)法人资格证明书(属个人的，应提供本人有效身份证明)，委托他人办理的应提供授权委托书；
(三)营业执照；
(四)土地使用权合法凭证；
(五)房屋所有权合法凭证；
(六)数字化地形图；
(七)主管部门意见；
(八)其他需要提交的资料。
第十四条土地收购合同应当载明以下内容：
(一)合同双方当事人；
(二)收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
(三)土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
(四)交付土地的期限和方式；
(五)双方权利和义务；
(六)违约责任；
(七)解决争议的方法；
(八)双方约定的其他事项。
第十五条土地收购合同一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第十六条实施收购的土地以出让方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自土地收购合同生效之日起自行解除，由市国土资源局收回原《土地使用权使用证》，并予以注销。
第十七条土地收购补偿费一般按收购土地的开发成本计算。以出让方式取得土地使用权的，土地收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应支付的出让金部分。
第十八条土地收购补偿费可通过以下方式确定：
(一)由东莞市地价评估机构(经省级以上国土资源部门批准的具备土地评估资质)依据市政府确定的土地基准地价和国家有关规定进行评估后，由市国土管理部门依法确定。
(二)按住宅用地和工业用地基准地价的中间价确定。
(三)按收购合同约定的土地招标、拍卖所得的比例确定。
(四)按本市征地拆迁有关规定标准或双方协商确定补偿费用确定。
以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由储备中心与原土地使用权人结算差价。

第三章储备土地前期开发利用

第十九条储备中心可以对收购储备的土地通过以下方式进行土地前期开发利用：
(一)前期开发。储备中心在储备的土地使用权出让前，完成地上建筑物及其附属物的拆迁、土地平整和设施配套等前期开发工作。
(二)土地利用。原土地使用权人交付土地后，储备土地使用权出让前，储备中心可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变使用用途。
第二十条储备中心如需委托拆迁人对储备土地地上建筑物及附属物实施拆迁的，应当采取招标投标的办法确定拆迁人。
第二十一条土地储备前期开发利用中涉及该土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押或临时改变使用用途的或地上建筑物及其附属物拆迁的，储备中心应持有关用地批准文件及土地收购合同，依法到有关部门办理审批或登记手续。
第二十二条土地储备前期开发利用活动应当遵守国家法律法规、规章和市政府的有关规定，并不得损害公众利益。

第四章储备土地供应

第二十三条本办法所称的储备土地供应，是指储备中心根据土地市场供求会同有关部门制定土地供应计划，有计划地统一向土地使用者供应土地。
第二十四条储备中心应将储备土地的信息向社会公布。
第二十五条储备中心应对拟出让的储备土地的收购、前期开发成本进行测算，拟定储备土地的招商方案。
第二十六条储备中心储备的土地7用于经营性房地产项目建设的，应通过有形土地市场采取公开招标、拍卖的方式确定土地使用者。非经营性用途的储备土地可通过招标、拍卖的供地方式确定土地使用者，也可通过协议出让方式确定土地使用者。

第五章储备中心资金运作管理

第二十七条储备土地资金运作实行收支两条线，并接受市财政、审计部门的监督。
第二十八条土地储备资本金来源：
(一)市财政拨款；
(二)储备土地增值部分资金；
(三)土地使用权出让金垫支；
(四)储备土地的经营收入。
第二十九条土地储备资本金只能用于下列用途，不得移作他用：
(一)土地使用权收购补偿费用；
(二)地上建筑物及其附属物拆迁安置补偿费用；
(三)储备土地的前期开发费用；
(四)储备土地的管理、招商等其他费用。

第六章法律责任

第三十条土地使用权人对符合储备条件的土地，未申请储备而擅自转让土地使用权、地上建筑物及其附属物的，有关部门不得为其办理审批、登记手续，并应依照有关规定进行处理。
第三十一条储备中心未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同，已支付给原土地使用权人的定金不予返还。
第三十二条原土地使用权人未按规定交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物(构筑物) 的，储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由储备中心依法申请人民法院强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
第三十三条储备中心工作人员玩忽职守、滥用职权，造成重大损失，或利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条土地收购储备、前期开发中发生纠纷的，争议双方可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第七章附则

第三十五条本办法由东莞市国土资源局负责解释。
第三十六条本办法自发布之日起施行。





法治之治与法治之制

徐显明 谢晖

建立一个和谐有序的法治国家，是我国既定的目标追求。然而，与法治相关的理念无论在学理上、还是在实践上仍显混乱。诚如有些学者痛陈的那样：“近十数年，国人倡言法治，谈论民主，虽精神可嘉，终因游谈无根，不能成就系统的理论，更难对中国社会发展产生深远之影响”。可见，澄清法治基本理念，乃法治建设之必须，其中法治之法与法治之制关系的辨明，即是一例。
一、法治之法必能导致法治吗?

中国百年法制变革的历程表明，倾向于法治的仁人志士，往往对良法情有独钟。从清末立法始、中经民国立法再到共和国八届人大期间以平均28天立一部法律，都深刻表达着法学家和政治家关于“良法先行”的思想意识。然而，法律运行的逻辑却并未遵循立法者的设定，法律的大量堆砌不但没有给中国带来法治的现实，而且整个20世纪是中国历史上人治最为猖獗的时期之一。这必然启示我们思考如下问题：法治之法(良法)必能导致法治吗?

这是一个既需求诸实践亦需求诸理论的问题。就实践而吉，除前述中国20世纪之大量立法并未带来法治实效外，相关例证在国外也屡见不鲜。例如当今亚洲各国，几乎毫无例外地标榜立宪主义，并以此为基制定了各式各样的宪法。但真正奉行宪政者寥寥，从而使宪法带有明显的“未来政治计划”的特征。宪法作为法治的规范母体并未带来法治的制度母体——宪政，不正说明法治之法与法治之制的殴违吗?何以法治之法并不必然导向法治?这需从法律和法制(法治制度)相结合的角度探讨。

虽然，法治必以规范(良法)为前提，但法治不只是表证规范的概念，除良法规范外，与良法规范相配套的观念、组织(主体)、行为、监督等皆为法治之必需。因此，法治之法具有单面性、静态性、机械性、独在性；而法治之制则具有立体性、动态性、应变性、同构性。这必致两者的实践对接一旦失当，则法治之法无以呈现法治之制的情形。

第一，法治之法的单面性与法治之制的立体性可能造成两者间的错位。法治之法的单面性指的是它只反映或体现法治某一方面的要求，即法治对规则的要求，但规则的具备对于法治可能有两种结果：其一是规则导致法治其它要素与之配套，表现为实有的法治；其二是规则未致法治其它要素与之配套，从而在法律与法治间出现错位。这种错位，又有两种形成机制，要么法律违反法治，要么其它制度与法治之法不相配套，或未依法治之法而立。法治之制是一种立体性的存在，所谓立体性是指它由多方面要素结构而成，法律仅是这谙要素中的一种，虽然法律对其它诸要素——观念、组织(主体)、行为、监督等具有至上的调节功能，但当其它要素与法治之法间出现整体性错位时，法治之法则徒唤奈何。

法治之法与法治之制间的这一矛盾，说明良法的制定只为法治的实现创造了一个最基本的条件。亚里士多德强调良法之外，守法对法治的重要性，其启示是深远的。今天的法治论者可能对法治持有更多的见解，但良法与该法必须被遵守永远是法治的基本要求。当然法治之法与法治之制问的配套并不具有固定的模式。文化的差异、法治化程度的高低、政治和社会制度的相左以及经济发展水平的不同等等，皆是影响两者配套的因素。但无论如何，倘法治之法未转化为法治之制，所谓良法也只是提供给人们止渴的画梅。

第二，法治之法的静态性与法治之制的动态性可能造成两者间的错位。良法也罢，恶法也罢，作为规则，均是静态的。只有使静态的法律转化为动态的法制，才能实现法律的应有效果，这对法治之法也不例外。但在现实中，两者的错位时有发生，以致当代法学在社会法学的深刻影响之下，把“活的法”视为真正的法，并以此为基础，提出了与传统良法法治观，“硬法”(严格规则)法治观相对应的“软法”法治观。尤其随着后现代社会的到来，价值的多样和规则的多元更为突出，究竟以国家制定的正式法律作为法治的基础，还是以社会通行的非正式法律作为法治的基础便日显重要。如果秉承国家主义，则正式法律至上，不论其能否造就法治；如果秉承“社会”实用主义，则只要能造就法治的规则，便是法治之法，而不论其是否为国家确认。问题在于现代科技和信息的发展在为社会主体提供更好的自治条件的同时，也为国家权力提供了更方便的干预条件。论者往往只重前者，而对后者重视不足，以致“软法治”观念只是一种理论设想，而不是工业化时代及后现代社会的现实。即使社会规范的应用，也与正式法律的宽容与否、宽容程度等息息相关。因此，现代国家对法治之制的追求，在根本上还有赖于正式法律。但正如前述，法律静态性与法制动态性的固有矛盾使得无论按严格规则设制，还是按“活法”设制，两者错位的可能性总是存在，这更要求人们在注重法治之法时，同时注重它与法治之制的调适。

第三，法治之法的机械性与法治之制的可变性可能造成两者间的错位。机械性是法律固有的弊端之一，即使良法也不例外。然而，法治之制与其动态性相适应，必须有应变性。倘若法治之制与法律一样机械，则社会因此而僵化，实践因此而停滞。但是，法治之制的应变性究竟至何种程度，才既能维护法律至上这一法治的基本原则，又能确保在严谨乃至机械规则调节下的法治其它要素的活力。这不但涉及理论的设定，更是一个实用性的制度技巧。在这方面，英美法系国家推行的判例法(法官创法)的实践给我们提供了范例，法官作为机械法律与应变法治的联系者，可以较好地解决两者之间的错位。但即使如此，要完全解决这一错位，仍然是一种理想。因此，美国等西方国家，针对工业革命的发展和实践中行政自由裁量权的急剧扩大，采取了坚定而又富有成效的法律变革，即以正当程序和严格规则相结合的方式调控行政自由裁量，从而把急剧变革的行政行为规范于法治的框架内。法治之法的机械性与法治之制的应变性是一对永恒的矛盾，因此，在实践中如何保障两者的对位也是一个常新的话题。如果不能较好地解决两者的对位问题，则必然使良法与法治间出现错位，从而使法治之法难以达致法治之制。

第四，法治之法的独在性与法治之制的同构性可能造成两者问的错位。对于法治而言，与其相关的法律可以是一个独在的系统，而法治之制的其它要素必须以法律规范为前提并与之保持同构，否则，便出现两者的错位。虽然，在那些具有良好法治传统的国家，规则与其它制度的同构一般不存在问题，但事实并非全然如此。相反，法治其它要素对法律的冲击在任何国家都是不争的事实，比如前述行政自由裁量权曾对严格规则模式的冲击，无过错责任方式的客观实存曾对过错责任原则的冲击，等等。如果说法治发达国家法律和法治问的这种错位往往为其更好的同构提供了正向的指示的话，那么，在法治后进型国家，一旦法治的其它要素对法律形成冲击，则每每形成法治系统的紧张，形成法治之法和法治之制度要求间的反向对立，其结果是活动的制度走向法治的反面，而只留下供人们探讨和迫思的独在的法治之法。孙中山先生及其“临时约法”给我们的就是这种启示；当代中国法律规范的繁荣和与之配套的政治经济体制、主体观念一行为模式、社会一政治组织架构的严重匮乏亦很能说明问题。因此，在法治后进型国家，如何解决法治之法和相关制度的同构问题，如何使法治之法的独在性变成法治之制的同构性，是其走向法治之路时必须特别关注的问题。

综上所述，实践中法治之法无以导致法治之制的情形，是由两者间的内在矛盾决定的，然而，人类的智慧在于发现矛盾并解决它。针对法治之法与法治之制的矛盾，首先要解决的是法治之法需哪些与其配套的制度要素。
二、法治之法需要哪些配套制度要素?

虽然在现代社会里，与国家或政府相关的制度总是与法律紧密相联的，以致在宏观层面，法律与制度间到了难以分解的程度，然而，这绝不是说制度就是法律。法律只是制度的基础要素、前提要素和导向要素，但有了基础、前提和导向，并不意味着制度的建立，正如有了土地、材料及图纸，并不意味着房子已经建立一样。那么，法治之法究竟需要哪些与其配套的制度要素?笔者认为，这些要素有法治观念、法治组织(主体)、法治行为和法治监督四个方面。

第一，法治观念。如果把法治之法的配套要素划分为软件和硬件两方面的话，那么，法治观念属于软件部分，其特点是既可存在于法律之前，或法律诞生过程中，亦可存在于法律之后。一般说来，超前存在的法治观念常为社会精英阶层所拥有，而在法治之法基础上推广的法治观念则为大众法治观念。

对法治之法而言，法治观念不仅是其催助剂、而且是其营养液。说其是催助剂，在于倘无超前的法治观念，则法治之法难以产生，如没有资产阶级革命前夜的法治思想启蒙，就没有近现代资本主义法治；没有近20年来中国法学界对法治的热切呼唤，中国的法治化进程将更加困难。说其是营养液，则在于法治之法一旦没有法治观念的支持，则必是“死法”，而无法变成“活法”。这在目前我国虽制定了大量良法，但从因法治观
念的弱化而难以实现的困惑中可得明鉴。

法治观念可分为法治的价值观念和技术观念两个方面，其中价值观念决定着法治之法的质态方面，而技术观念决定着法治之法的量态方面。虽然法治之法有其统一的、恒定的、放之四海而皆准的质，但这并不意味着法治国家的法律无质的区别，相反，要在世界各法治国家找出完全相同的法律则是困难重重的。同样，法治之法也有天下同理的度量标准，但这并不意味着世界各国在法治之量态标准方面的完全同一，其中最明显的则是大陆法系国家和英美法系国家运用截然不同的法律技巧成功地进行着各自的法治建设。这种法治观念在不同国家的差异也正是这些国家法治的特点所在。如果法治之法和法治观念在一个国家相匹配，则该国的法治之路事半功倍；反之，则事倍功半。

第二，法治组织(主体)。主体是人类一切活动的主导，也是其目的，法治作为人类活动的一种模式，既离不开主体推动，也必须以主体为目的。与法治观念相对，法治组织(主体)是法治之法的硬件。与法治之法配套的法治主体，必须是法律化的主体。所谓法律化的主体，是指社会上实存的组织或人取得法律上的资格，即取得法人资格或自然人的法律资格。在现代社会，法治主体实际上存在着组织化的主体和非组织化的主体两个方面，其中组织化主体更具有主导性，虽然不少学者认为随着信息化的发展和网络技术的日趋发达，未来社会中人们的行为更趋个体化，从而使组织化主体的地位下降。但笔者认为，这只是组织化主体的一种模式变迁，而不是组织化主体功能的弱化。事实上，现代科技的发展，更加强化了组织化主体的功能，即个体对组织化主体的依赖性日益增强，而不是相反。例如在信息网络化社会中，一旦网络出错、信息失灵，则个人的行为将无所适从。

但是，组织化主体的主导作用并不意味着其是法治之法的目的，相反，并不占法治主导地位的个体主体，从来是法治的目的。如果组织化主体最终不能实现个体的要求和期望，那么，它便是背离法治之价值宗旨的组织，就不是与法治之法相配套的组织。

从原生意义上讲，与法治之法配套的法治组织只能存在于法律之后，在法律之先存在的组织，倘未得到该法律的认可，就是法律取缔的对象，而不是法治之法的同构体；而作为个人的非组织化的主体，即便未得到法治之法的认可，也不是其可以取缔的对象。造成这种情形的根本原因，是因组织化主体的工具性和个体主体的目的性之所致。
第三，法治行为。主体行为是法律调节的最基本的对象，依法律行为也是法治的基本要素。法治之法要转化为法治之制，其关键环节就在于依法行为。

法治行为虽然也是与法治之法相配套的制度硬要素，但因其自身的活动性，使它成为连接法治之法与法治主体、表现法治观念与法治监督的关键所在。如果人们的行为与法治之法不配套。那么，设置法治的其它要素则为徒然。

从应然性讲，法治行为必须合法，才能与法治之法相对应，然而，在法律运行的实践中，往往是违法行为与合法行为并在，这就需要法律的适时和恰当调节。如果法律不能导引合法行为，则无法治之制；同样，如果法律不能制裁违法行为，亦无法治之制。主体行为与法律的相契性，是从法治之法到法治之制的基本动力。但这种境界的实现，既有赖于法律观念与法律之间的调适，更有赖于主体对依法行为之道德感的增强。

法治行为也只能产生在法律之后，没有法治之法，便无相关的法律行为，存在于法律之前的行为，并不是法律调节的当然对象，因此，法治之法一般要求其颁布后的主体行为与它同构。如果在法律颁布后，主体行为未保持与法律的同构，则法治之法仍未转化为法治之制。世界法治史的实践表明，凡是法治化程度较高的地方，人们依法行为(包括运用权利和遵守义务)的程度较高；相反，凡是法治化程度较低的地方，人们依法行为的程度必低。当代中国法治建设的核心，已从立法的严重不足转向主体依法行为的严重不足，这既包括公权主体——国家机关依法行为的严重不足，也包括其他主体依法行为的严重不足。要使法治之法转向法治之制，则必须克服这一情形。