上海市票据暂行规定

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上海市票据暂行规定

上海市政府


上海市票据暂行规定
上海市政府


第一章 总 则
第一条 为保障票据的正常使用和流通,保护票据关系人的合法权益,促进社会主义有计划商品经济的发展,根据国家的法律、法规,结合本市的实际需要,制定本规定。
第二条 凡在本市范围内签发并流通和付款的票据,依照本规定办理。
第三条 本规定所称的票据,为汇票、本票和支票。
汇票,是出票人签发的、委托付款人在见票时或指定日期无条件支付一定金额给收款人或持票人的票据。
本票,是出票人签发并承诺在见票时或指定日期无条件支付一定金额给收款人或持票人的票据。
支票,是出票人签发的、委托办理支票存款业务的银行在见票时无条件支付一定金额给收款人或持票人的票据。
第四条 企业、事业、机关、团体等单位签发的汇票或本票,称商业汇票或商业本票;银行签发的汇票或本票,称银行汇票或银行本票。
第五条 支票按其支付方式分为现金支票、转帐支票和普通支票。
现金支票可以支付现金,也可以转帐。
转帐支票只能由银行收入持票人帐户。
普通支票不限定支付方式。普通支票左上角加划两条斜线的,为划线支票。划线支票视同转帐支票。在划线支票的两条斜线之间记明银行名称的,为特别划线支票。特别划线支票只能由斜线内记明的银行收入持票人账户。
第六条 票据的使用,不得违反国家的法律、法规。
违反前款规定的,应当追究法律责任。票据的出票人、承兑人、背书人、保证人仍承担票据责任。
第七条 票据的取得,应当给付代价。但因税收、继承、接受捐赠和企业、事业、机关、团体等单位合并、分立等事由而依法取得的票据除外。
因享有合法债权而取得票据的,视为已给付代价。
商业汇票和商业本票的签发,以合法的商品交易为限。
第八条 票据缺少应记载事项之一的,除本规定另有规定外,票据无效。
票据上记有应记载事项以外的事项的,该事项不发生票据上的效力。
第九条 在票据上签章的人,依照本规定和票据的记载事项,承担票据的责任。
票据上如有无民事行为能力人或限制民事行为能力人的签章的,不影响其他签章的效力。
第十条 票据上的签章指签名或盖章,或签名加盖章。
法人的签章,为法人的印章和它的法定代表人或受权人的签章。
第十一条 票据金额应当以文字大写和阿拉伯数字同时记载。两数不符时,以文字大写金额为准。
以防弊机械记载一个票据金额的,视为票据金额的完整记载。
第十二条 票据可以记载下列事项,不作为支付条件:
(一)签发票据的原因或用途;
(二)该票据项下的交易合同号码;
(三)该票据项下的有关单证。
第十三条 商业汇票和商业本票的票据关系人,以在银行开户的法人为限。
第十四条 持票人保全或行使票据权利的行为,应当在票据关系人的营业处所及营业时间办理。票据关系人无营业处所的,应当在其居住处所办理。
第十五条 票据债务人不得以自己与出票人或持票人的前手之间的抗辩事由,对抗持票人。但持票人取得票据有恶意或重大过失的,以及持票人无代价或以不相当的代价取得票据的除外。
第十六条 在票据上伪造签章的,应当追究法律责任。
因伪造签章而使被伪造人或其他票据关系人遭受损失的,承担赔偿责任。
票据上有伪造的签章的,不影响票据上其他真实签章的效力。
第十七条 更改票据上记载事项,应当由原记载人签章证明。
票据金额、票据日期和记明的收款人名称不得更改。更改金额、日期和收款人名称的票据无效。但更改本规定第二十条规定的银行汇票的实际支付金额除外。
第十八条 票据权利在下列期限届满时消灭:
(一)持票人对汇票承兑人和本票出票人的权利,自票据到期日起六个月;
(二)持票人对支票出票人的权利,自出票日起六个月;
(三)持票人对他的前手的追索权,自拒绝证书作成日起三个月;
(四)背书人对他的前手的追索权,自清偿之日或被诉讼之日起三个月。

第二章 汇 票
第一节 出 票
第十九条 汇票除本规定另有规定外,应当记载下列事项:
(一)表明是汇票;
(二)无条件支付的委托;
(三)一定的票据金额;
(四)付款人名称;
(五)付款日期;
(六)付款地点;
(七)收款人名称;
(八)出票日期;
(九)出票地点;
(十)出票人签章。
出票人可以记明以自己为收款人或付款人。
第二十条 银行汇票可以记载一个控制金额和一个实际支付金额。以实际支付金额为票据金额。实际支付金额大于控制金额的票据无效。
第二十一条 付款日期可以按下列形式之一记载:
(一)见票即付;
(二)定日付款;
(三)见票后定期付款。
没有记载付款日期的,视为见票即付。
第二十二条 商业汇票应当由出票人或承兑人或收款人记明收、付款人的开户银行名称和收、付款人的银行帐户名称及帐号。
收、付款人开户银行仅承担按票据的记载事项,将票款收入收款人帐户或从付款人帐户支付票款的责任。
第二十三条 出票人应当担保汇票的承兑和支付。在汇票不获承兑或不获付款时,应当依照本规定第六十一条或者第六十二条规定的金额,负责清偿。
第二节 转 让
第二十四条 汇票除本规定另有规定外,可以流通转让。
第二十五条 出票人在票据上记明不准转让的汇票,不得流通转让。
第二十六条 汇票的流通转让须凭持票人的背书并交付票据。
第二十七条 背书应当记载在汇票的背面或粘单上,由背书人签章,并记明背书日期。
背书未记明日期的,推定其作成于到期日前。
粘单上第一记载人应于汇票 粘单的粘接处盖章。
第二十八条 持票人在转让汇票时,必须在背书中记明被背书人名称。背书必须连续。后一背书的背书人,即为前一背书的被背书人。
持票人应以背书的连续证明其权利。
第二十九条 背书不得附有条件。如记有条件的,其条件视为没有记载,背书有效。
第三十条 背书记明“委托收款”字样的,被背书人有权代背书人行使票据权利,并可以再作委托收款背书。但不得以背书转让票据权利。
第三十一条 背书记明“抵押”字样的,被背书人有权代背书人行使票据权利,并可以按设立抵押权的金额,享有票据权利。
第三十二条 已经拒绝承兑或者拒绝付款的汇票和已逾付款提示期限的汇票,不得再以背书转让。
第三十三条 背书人应当担保汇票的承兑和支付。在汇票不获承兑或者不获付款时,应当依照本规定第六十一条或者第六十二条规定的金额,承担清偿的责任。
第三节 承 兑
第三十四条 汇票的持票人应当在汇票到期日前向付款人提示承兑。
见票后定期付款的汇票,应当在出票日起一个月内提示承兑。
以出票人自己为付款人的汇票,可以由出票人在出票时同时承兑。
第三十五条 汇票的付款人受破产宣告,或者解散、歇业的,持票人无需提示承兑。
第三十六条 汇票的付款人对向他提示承兑的汇票,应当在三日内承兑或者拒绝承兑。
前款承兑期限自汇票送达之日起算。
持票人提示承兑时,应当取得付款人收到汇票的回单。回单上应当由付款人记明汇票送达的日期并签章。
第三十七条 承兑应当记载在汇票正面,记明“承兑”字样和承兑日期,并由付款人签章。
付款人仅在票面签章的,视为承兑。
承兑时未记明承兑日期的,以本规定第三十六条所定期限的最后一日为承兑日期。
第三十八条 承兑不得附带条件。如记有条件,或者改变汇票的应记载事项的,视为拒绝承兑,但承兑人仍应按照所记的条件负责。
付款人不能对汇票金额全部承兑时,视为拒绝承兑。
第三十九条 付款人在承兑后,应当承担到期付款的责任。
第四十条 应当提示承兑的汇票,没有依照本规定第三十四条所定期限提示承兑的,持票人丧失对前手的追索权。
第四十一条 汇票有下列情形之一的,视为不获承兑而遭退票:
(一)持票人依照本规定第三十四条规定提示承兑,付款人明确表示拒绝承兑的;
(二)付款人在本规定第三十六条所定期限过后,仍不承兑的;
(三)付款人未能全部承兑或者承兑记有条件的;
(四)依照本规定第三十五条规定,无需提示承兑的。
第四节 保 证
第四十二条 汇票的债务可以由票据债务人以外的人作保证。
第四十三条 保证人应当在汇票上或者粘单上记明下列事项,并签章:
(一)表示保证的文字;
(二)被保证人的名称;
(三)作成保证的日期;
(四)保证人的名称和地址。
没有记明保证日期的,以出票日为作成保证的日期。
没有记明被保证人的,视为为承兑人保证;未经承兑的,视为为出票人保证。
第四十四条 保证人与被保证人负同一责任。
被保证人的债务即使无效,保证人仍负票据上的责任。但被保证人的债务因票据要式上的欠缺而无效的除外。
第四十五条 保证人清偿票款后,可以行使持票人对承兑人、被保证人和他的前手的追索权。
第五节 付 款
第四十六条 持票人应当按下列规定期限提示付款:
(一)见票即付的汇票,应当在出票日起一个月内,向付款人提示付款;
(二)定日付款和见票后定期付款的汇票,应当在到期日起十天内,向承兑人提示付款。
不依照前款规定的期限提示付款的,持票人丧失对前手的追索权。但承兑人仍承担责任。
第四十七条 汇票的付款人或承兑人有本规定第三十五条规定情形的,持票人无需提示付款。
第四十八条 记有付款人开户银行的汇票,应当向付款人开户银行提示付款。
委托银行通过票据交换所提示付款的,视同付款的提示。
第四十九条 持票人依照本规定第四十六条和第四十八条的规定提示付款时,付款人或承兑人应当按票据金额足额付款。
第五十条 汇票在付款时,应当由持票人在汇票上签收,并将汇票交付付款人或付款人开户银行。
委托银行收款时,由受托银行转帐收入持票人帐户的,视同签收。
第五十一条 付款人或付款人开户银行付款时应当查验汇票背书的连续,但对背书的真伪,不负认定的责任。
第五十二条 到期日前的付款,由付款人或付款人开户银行自行负责。
超过本规定第四十六条规定的提示付款期限向付款人开户银行提示付款的,付款人开户银行不予受理。
第五十三条 付款人依照本规定足额支付票款后,全体票据债务人的责任解除。但付款人付款时有恶意或不按正常业务手续办理,致使票据关系人遭受损失的除外。
第五十四条 汇票有下列情形之一的,视为不获付款而遭退票:
(一)持票人依照本规定第四十六条和第四十八条规定提示付款,付款人或付款人开户银行不能按票据金额足额付款的;
(二)付款人明确表示拒绝付款的;
(三)依照本规定第三十五条、第四十七条规定无需提示付款的。
第六节 追 索 权
第五十五条 汇票因不获承兑或者不获付款而遭退票时,持票人可以对出票人、背书人和汇票的其他债务人行使追索权,但应当提出拒绝证书作为证明。
汇票的各债务人对持票人负连带责任,持票人可以对其中的一人或者数人或者全体行使追索权。
第五十六条 拒绝证书应当由持票人请求拒绝承兑地或者拒绝付款地的公证机关作成。
拒绝证书应当记明:拒绝人和被拒绝人名称、汇票的细节、提示日期或者无从提示的原因、拒绝事由、作成日期,并由公证机关和公证员盖章。
拒绝证书应当在退票日起五日内作成。
第五十七条 以下列方式证明汇票不获承兑或者不获付款而遭退票的,与作成拒绝证书具有同一效力:
(一)付款人或者承兑人在汇票上记明提示日期、拒绝事由、拒绝日期并盖章的;
(二)担当付款的银行在有关凭证上记明承兑人帐户无款支付或者其他退票理由,并退回凭证的;
(三)付款人或者承兑人有本规定第三十五条规定的情形,并有法院或者有关机关文件证明的。
第五十八条 持票人应当在拒绝证书作成之日起二日内,将退票事由书面通知他的前手;前手应当在接到通知之日起二日内书面通知他的再前手。持票人也可以书面分别通知汇票各债务人。
不依照前款规定期限通知的,仍可追索。但因延期通知而造成损失的,怠于通知的人应当负责赔偿。赔偿金额不得超过汇票金额。
第五十九条 前条的通知书可以用任何方式作出,但必须记明汇票细节,并说明该汇票已遭退票。
由邮局递送的通知书,如封面所记被通知人的住所无误,视为已经通知。
主张已按规定期限作出通知的人,应负举证的责任。
第六十条 持票人不在本规定第五十六条所定期限内作成拒绝证书的,丧失对前手的追索权。但承兑人对持票人仍负有责任。
第六十一条 持票人行使追索权时,可以要求下列金额:
(一)被拒绝的汇票金额;
(二)自到期日起至清偿日止,按照中国人民银行规定的流动资金贷款利率计算的利息;
(三)因作成拒绝证书和发出通知所支出的必要费用。
在到期日前清偿的,自清偿日起至到期日止的利息,应当在汇票金额内扣除。
第六十二条 被追索人依照前条规定清偿后,可以向对他承担责任的债务人要求下列金额:
(一)因清偿而支付的全部金额;
(二)前项金额自清偿日起至再追索清偿日止,按照中国人民银行规定的流动资金贷款利率计算的利息;
(三)因发出通知所支出的必要费用。
第六十三条 被追索人清偿时,持票人应当交付汇票和不获承兑或者不获付款的证明,并出具所收利息和费用的收据。
第六十四条 背书人清偿时,可以涂销自己和后手的背书。

第三章 本 票
第六十五条 本票除本规定另有规定外,应当记载下列事项:
(一)表明是本票;
(二)无条件支付的承诺;
(三)一定的票据金额;
(四)付款日期;
(五)付款地点;
(六)收款人名称;
(七)出票日期;
(八)出票地点;
(九)出票人签章。
银行本票可以记载收款人名称,也可以记载以“来人”为收款人,也可以不记载收款人名称。不记载收款人名称的以来人为收款人。
第六十六条 本票除本规定另有规定外,可以流通转让。
不记名本票在转让时,持票人可以在背书中记明被背书人名称,也可以在背书中不记明被背书人名称,也可以不作背书仅交付票据。
商业本票在转让时,必须在背书中记明被背书人名称。
第六十七条 见票后定期付款的本票,应当在出票日起一个月内,向出票人提示见票。
第六十八条 不依照前条规定提示见票的,持票人丧失对前手的追索权。但出票人对持票人仍负有责任。
第六十九条 本票出票人承担与汇票承兑人同样的责任。
第七十条 本规定下列各条关于汇票的规定准用于本票:
(一)出票:第二十一条、第二十二条;
(二)转让:第二十五条至第三十三条;
(三)承兑:第三十四条第一款、第三十五条至第四十一条对本票的见票;
(四)保证:第四十二条至第四十五条;
(五)付款:第四十六条至第五十四条;
(六)追索权:第五十五条至第六十四条。

第四章 支 票
第七十一条 支票除本规定另有规定外,应记载下列事项:
(一)表明是支票;
(二)无条件支付的委托;
(三)一定的票据金额;
(四)付款人名称;
(五)付款地点;
(六)收款人名称;
(七)出票日期;
(八)出票地点;
(九)出票人签章。
支票可以以出票人或者付款人为收款人。
普通支票可以记载收款人名称,也可以记载以“来人”为收款人,也可以不记载收款人名称。不记载收款人名称的以来人为收款人。
第七十二条 支票的付款人以办理支票存款业务的银行为限。
出票人必须在前款付款人处存有足额的资金,并经约定可以用支票支付时,才能签发支票。
第七十三条 支票限于见票即付,不得另行记载付款日期。
第七十四条 没有记载完全而签发的支票,在依照本规定第七十一条规定的应记载事项补齐后,为有效票据。支票的债务人不得以该票据原来没有记载完全为理由,对抗持票人。
未经授权或者超越授权范围而补齐支票的记载事项,致使出票人遭受损失的,补齐人应当负责赔偿,但其补齐事项经出票人追认的除外。
第七十五条 出票人应当担保支票的支付。在支票因不获付款而遭退票时,应当负责清偿。
第七十六条 支票除本规定另有规定外,可以流通转让。
支票在转让时,其背书应当按照下列方式作成:
(一)记名支票的背书,必须记明被背书人名称;
(二)不记名支票的背书,可以记明被背书人名称,也可以不记明被背书人名称;或者不作背书,仅交付票据。
第七十七条 持票人应当在出票日起十日内向付款人提示付款。
第七十八条 付款人在出票人存款足以支付支票金额时,应当依照本规定付款。
第七十九条 支票在本规定第七十七条所定期限内提示付款而遭退票时,持票人可以向出票人或背书人行使追索权,但应当在退票日起五日内请求拒绝付款地的公证机关作成拒绝证书。付款人所出的退票理由单,与拒绝证书具有同一效力。
持票人不在本规定第七十七条所定期限内提示付款,或者不依照前款规定作成拒绝证书的,丧失对前手的追索权。但出票人对持票人仍负有责任。
第八十条 持票人行使追索权时,可以要求被追索人偿付自提示付款日起至清偿日止,按照中国人民银行流动资金贷款利率计算的利息。
第八十一条 支票经持票人提示付款,因出票人存款不足,不获付款时,付款人除退票外,应当对出票人科收支票金额百分之五,但不低于人民币五十元的罚款。
出票人签发的支票,屡次因存款不足,不获付款的,付款人除科收罚款外,有权停止其使用支票。
第八十二条 本规定下列各条关于汇票的规定准用于支票:
(一)转让:第二十五条至第三十条、第三十二条和第三十三条;
(二)付款:第四十八条第二款、第五十条和第五十一条、第五十三条;
(三)追索权:第五十五条第二款、第五十六条至第五十九条、第六十一条第一款(一)和(三)项、第六十二条至第六十四条。

第五章 附 则
第八十三条 本规定所规定的各项期限,依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定,开始的当天不算入,从下一天开始计算。期限的最后一天是星期日或者其他法定休假日的,以休假日的次日为期限的最后一天,到停止业务活动的时间截止。
本规定所规定的各项期限,可以因不可抗力的原因而中止。不可抗力的原因消失时,期限可以顺延。
第八十四条 本规定下列用语的含义是:
(一)票据关系人。指依照本规定有票据债权、债务关系和票款收受、支付关系的人。
(二)承兑。指汇票的付款人接受出票人的付款委托,同意承担支付汇票金额的义务,而将此项意思表示以文字记载于汇票上的行为。作成承兑的人,称为“承兑人”。
(三)背书。指在票据上所作的以转让票据权利或授予他人一定的票据权利为目的的书面行为。作成背书的人称“背书人”,被记名受让票据或接受票据权利的人称“被背书人”。
(四)前手。指持票人依照本规定而取得票据时在票据上的所有背书人和出票人。在票据不获承兑或不获付款时,前手对其后手有清偿票款的责任。
(五)后手。指持票人依照本规定而转让票据后的所有被背书人。在票据不获承兑或不获付款时,后手对其前手有追索票款的权利。
(六)提示。指持票人向票据承兑人或付款人出示票据,要求承兑或付款的行为。
(七)票据的抗辩事由。指票据债务人主张拒绝履行票据义务的事由。
(八)粘单。指粘附于票据上,以记载票据流通过程中应记载事项的凭证,是票据的书面延伸。
(九)拒绝证书。指证明持票人已依照本规定而作出了保全或行使票据权利的行为,但不获承兑或不获付款的书面文件。
(十)追索权。指票据不获承兑或不获付款,或有其他法定原因致使票据权利无法行使时,持票人可向其前手要求清偿票据金额、利息及有关费用的一种票据权利。
第八十五条 本规定由中国人民银行上海市分行负责解释。本规定的实施细则和办法由中国人民银行上海市分行制定。
第八十六条 本规定自一九八九年八月一日起施行。



1988年6月8日
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民政部关于命名烈士纪念建筑物管理工作先进单位的决定

民政部


民政部关于命名烈士纪念建筑物管理工作先进单位的决定
民政部


各省、自治区、直辖市民政厅(局),各计划单列市民政局:
改革开放以来,在邓小平同志建设有中国特色社会主义理论和党的基本路线指引下,各级民政部门和广大烈士纪念建筑物保护单位,深化改革,开拓前进,使烈士纪念建筑物管理工作取得了较大发展,为促进社会主义精神文明建设做出了应有的贡献。去年以来,全国开展了争创烈士纪
念建筑物管理工作先进单位考核评比活动,各地根据民政部印发的《县级以上烈士纪念建筑物保护单位争创管理工作先进单位考评细则》对照检查,制定措施,狠抓落实,努力推动管理工作上新台阶新水平,涌现出一批烈士纪念建筑物管理工作先进典型。民政部决定,命名北京市平西抗日
烈士陵园等74个单位为烈士纪念建筑物管理工作先进单位(名单附后)。
这些先进单位,纪念设施保护完好,陈列展示比较科学,讲解宣传生动感人,园容园貌整洁美观,以实业补事业成效显著,积极主动地与有关部门和社会团体开展形式多样的共建共育活动,较好地发挥了爱国主义教育基地作用,达到第十次全国民政会议提出的“以烈士褒扬为主,形成
集宣传、教育、浏览等多功能于一体的社会主义精神文明建设基地”的标准。
各烈士纪念建筑物保护单位要以它们为榜样,进一步解放思想,深化内部改革,扩大对外开放,积极探索新的途径和方法,全面促进各项管理工作的发展,为社会主义精神文明建设贡献力量。
希望被命名的单位,再接再厉,积极进取,努力开拓,为把烈士褒扬事业继续推向前进作出更大的贡献!
附烈士纪念建筑物管理工作先进单位名单
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1995年9月8日
房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利