关于商品房买卖合同的若干思考

王丹 肖文


一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞
二、商品房买卖合同的分类
　　这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
　　房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
　　在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
　　1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
　　2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
　　3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

司法部


律师事务所登记管理办法
1996年10月25日，司法部

第一条 为建立和完善律师事务所登记管理制度，规范律师执业机构，依据《中华人民共和国律师法》，制定本办法。
第二条 律师事务所是依据《中华人民共和国律师法》和本办法设立的律师执业机构。
律师事务所包括国家出资设立的律师事务所、合作律师事务所、合伙律师事务所。
第三条 国家鼓励律师事务所向高层次、规模化发展。
第四条 律师事务所经省、自治区、直辖市以上司法行政机关审核登记后设立。
第五条 设立律师事务所应具备以下条件：
(一)有自己的名称、住所、章程；
(二)有10万元以上人民币的资产；
(三)有三名以上的律师。
第六条 律师事务所的名称必须符合司法部《律师事务所名称管理办法》的规定。
第七条 律师事务所的发起人必须是能够专职从事律师业务的律师；发起人必须有三年以上的执业经历，并在申请之日前三年的执业活动中未受过停止执业以上的行政处罚。
第八条 申请设立律师事务所，应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)律师事务所章程；
(三)发起人名单、简历、身份证、律师资格证书、能够专职从事律师业务的保证书；
(四)资金证明；
(五)办公场所的使用证明。
第九条 律师事务所章程应当包括以下内容：
(一)律师事务所的名称和执业场所；
(二)律师事务所的宗旨；
(三)律师事务所的组织形式和机构设置；
(四)律师会议的组成和职责；
(五)律师事务所负责人的职责以及产生和变更程序；
(六)律师的权利和义务；
(七)开办资金的数额和来源；
(八)财务管理制度、分配制度和债务承担方式；
(九)律师事务所变更、终止的条件和程序；
(十)律师事务所章程的修改程序；
(十一)其它需要说明的事项。
律师事务所的章程内容必须符合法律的规定。章程自律师事务所被核准之日起生效。
第十条 申请设立律师事务所，应当向律师事务所住所地的司法行政机关提交申请材料。住所地司法行政机关应当在15日内初查完毕，并逐级上报至省、自治区、直辖市司法厅(局)。
必要时，省、自治区、直辖市司法厅(局)和司法部也可以直接接受申请材料。
第十一条 省、自治区、直辖市司法厅(局)应当在收到申请材料和审查意见书之日起30日内进行审查。对于符合条件的，做出准予登记的决定；对于不符合条件的，做出不予登记的决定，并书面通知申请人。
第十二条 申请人对不予登记的决定不服的，可以在收到通知之日起15日内向司法部申请复议。
第十三条 律师事务所办理开业登记时，应当填写《律师事务所登记表》。
发起人应当向登记机关提交已辞去原职的证明。
第十四条 办理开业登记后，登记机关应向律师事务所颁发律师事务所执业证书，并在报刊上予以公告。
律师事务所执业证书分为正本和副本。正本用于办公场所悬挂，副本用于查验。正本和副本具有同等的法律效力。
第十五条 律师事务所凭据律师事务所执业证书刻制公章、开立银行帐户、办理税务登记。
第十六条 律师事务所执业证书不得伪造、涂改、出借、抵押和转让。
第十七条 律师事务所变更名称、章程、住所、律师事务所负责人、合伙人时，应当到原登记机关办理变更登记。
第十八条 律师事务所因解散或因其它原因终止业务活动时，应到原登记机关办理注销登记手续。
律师事务所应当提交该所主任签署的注销登记申请报告、债权债务清理完结的说明文件。
第十九条 律师事务所领取律师事务所执业证书后，六个月内未开展业务活动或停止业务活动满一年的，视为终止，原登记机关可以予以注销。
第二十条 律师事务所被注销后，登记机关应当收回律师事务所执业证书、公章以及所属律师的执业证书。
第二十一条 登记机关每年对所登记的律师事务所进行年检。
未通过年检的律师事务所不得继续执业。
第二十二条 律师事务所年检的时间为每年的三月一日至五月三十一日。
新设立的律师事务所的年检自下一年度进行。
第二十三条 律师事务所应当向住所地的司法行政机关提交以下年检材料：
(一)律师事务所年度执业情况报告；
(二)律师事务所执业证书(副本)；
(三)经审计机构审计的律师事务所年度财务报表；
(四)律师事务所以及律师的纳税凭证；
(五)其它需要提交的材料。
第二十四条 律师事务所年度执业情况报告应当全面、客观地反映上年度律师事务所登记事项的变更、业务活动、执业纪律、财务管理等情况。
律师事务所设有分支机构的，应当反映分支机构的有关情况。
第二十五条 律师事务所住所地司法行政机关收到年检材料后应当进行审查，并将年检材料和签署的意见，报送省、自治区、直辖市司法厅(局)。
司法行政机关有权要求律师事务所提交补充材料，要求律师事务所负责人或有关人员说明情况，必要时也可以到律师事务所进行检查。
第二十六条 律师事务所有下列情形之一的，可以根据情况分别给予警告、责令停业整顿或吊销执业证书的处罚：
(一)年检中隐瞒真实情况、弄虚作假；
(二)伪造、涂改、出借、抵押和转让律师事务所执业证书；
(三)登记事项有重大变更，未按规定申请办理变更登记；
(四)有不正当竞争行为；
(五)违反财务管理制度和会计制度；
(六)违反收费管理规定；
(七)有其它违反法律、法规和规章的行为。
第二十七条 律师事务所因机构分立、人员变动等原因导致该所已不符合设立条件的，应当予以注销。
第二十八条 律师事务所逾期不参加年检的，省、自治区、直辖市司法厅(局)可以注销该律师事务所。
第二十九条 因受停业整顿的处罚未参加年检的律师事务所，可在恢复执业后30日内申请补办年检手续。
第三十条 登记机关应在年检截止之日起30日内，将通过年检的律师事务所在报刊上公告。
第三十一条 律师事务所执业证书由司法部统一制作。
《律师事务所设立审查意见书》、《律师事务所登记表》和律师事务所年检合格印章的式样，由司法部统一制定。
第三十二条 省、自治区、直辖市司法厅(局)可以根据本办法制定实施细则。
第三十三条 本办法自1997年1月1日起施行。1994年5月26日司法部颁布的《律师事务所审批登记管理办法》同时废止。