台州市雷电灾害防御和应急救援办法

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台州市雷电灾害防御和应急救援办法

浙江省台州市人民政府


台州市雷电灾害防御和应急救援办法

台州市人民政府令第94号

  
  《台州市雷电灾害防御和应急救援办法》已经市政府第 12次常务会议审议通过,现予以公布,自2007年8月1日起施行。

二00七年六月二十一日






          台州市雷电灾害防御和应急救援办法
第一章 总 则
第一条 为了防御和减轻雷电灾害,保障经济建设、社会发展和人民生命财产安全,根据《中华人民共和国气象法》、《中华人民共和国安全生产法》、《危险化学品安全管理条例》、《防雷减灾管理办法》和《浙江省雷电灾害防御和应急办法》等有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本行政区域(含海域)内从事雷电灾害防御和灾害事故应急救援活动的组织和个人,应当遵守本办法。法律、法规和规章另有规定的,从其规定。
第三条 雷电灾害防御和应急处理,坚持“安全第一、预防为主”和“政府领导,统一规划,归口管理,有关部门协同配合”的原则。
发展改革、建设规划、安全生产监管、海事、公安、教育、科技、金融、财税、文体、卫生、交通、粮食、林业、电力、邮政、信息产业等有关部门应当按照各自职责,共同做好雷电灾害防御和应急处理工作。
第四条 县级以上人民政府应当加强对雷电灾害防御和应急救援工作的领导,将雷电灾害防御经费纳入同级人民政府财政预算,逐步加大对雷电灾害防御工作的投入,提高雷电灾害防御和应急处置能力。
第五条 县级以上气象主管机构主管本行政区域内雷电灾害防御和应急救援工作,组织开展雷电灾害的研究、监测、预警、防护以及雷灾事故的调查等工作。
未设气象主管机构的县(市、区),其雷电灾害防御和应急管理工作,由市气象主管机构负责。
第六条 任何组织和个人都有保护防雷装置、预防雷电灾害、及时报告雷电灾害事故义务。
第二章 规划、预警和防御
第七条 县级以上气象主管机构会同安全生产监管、公安、建设规划等有关部门编制本行政区域的雷电灾害防御实施方案,报本级人民政府批准公布,并报上一级气象主管机构备案。 雷电灾害防御规划和实施方案应当包括以下内容:
(一)雷电灾害的特点分析;
(二)防御的原则和基本要求;
(三)重点防御区域界定;
(四)监测、预警工程建设;
(五)防御措施等。
第八条 县级以上气象主管机构应当建立和完善雷电灾害监测网络和预警信息系统,确保监测和预警系统的正常运行。
第九条 下列建(构)筑物、设施或场所应当安装雷电防御装置。
(一)国家防雷设计(技术)规范规定的一、二、三类防雷
建(构)筑物;
(二)石油、化工等易燃易爆物资的生产和储存场所;
(三)电力、通信、交通运输、广播电视、金融证券、医疗卫生、计算机网络等公共服务行业的电子信息系统;
(四)法律、法规、规章和相关技术规范规定的其他建(构)筑物、设施或场所。
前款所称雷电防御装置,是指接闪器、引下线、接地装置、雷电防护产品、屏蔽、等电位连接及其他连接导体的总称。
第十条 县级以上气象主管机构应当组织本行政区域内的大型建筑工程、重点工程、易燃易爆和危险品场所、高层建筑、金融机构、通信枢纽、计算机信息系统、重要办公场所、医疗卫生、学校和其他人员密集场所等建设项目进行雷击风险评估,以确保公共安全。
第三章 设计、施工和检测
第十一条 需要安装雷电防御装置的建(构)筑物、设施、设备或场所,其雷电防御装置必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
第十二条 建设项目图纸设计时所需的气象资料,建设单位应当使用项目所在地气象主管机构提供的适时气象资料,或经市气象主管机构审核认可的当地气象资料。
第十三条 由政府部门组织的新建、改建、扩建建设项目的初步设计审查工作,应当将项目的防雷设计纳入审查范围,当地气象主管机构应当参与设计审查。
第十四条 建设单位应当按照国家建设项目防雷技术标准,委托具有相应资质等级的防雷设计单位对建设项目进行防雷施工图设计,并将建设项目防雷施工图设计文件及有关资料报送当地气象主管机构审核,未经审核或者审核不合格的,建设单位不准施工。
建设规划、公安、文化等部门进行建设项目审查或实施行政许可时,对必须安装雷电防御装置的建设项目,应当要求建设单位提供由当地气象主管机构出具的防雷装置设计核准书。
经气象主管机构核准的防雷施工图设计文件需要变更的,应当报请接受审核的原气象主管机构重新核准,未经核准的,任何单位、个人不得变更。
第十五条 建设项目雷电防御装置安装完工后,由所在地气象主管机构进行竣工验收。未经验收或者验收不合格的,不得投入使用。
第十六条 对投入使用的雷电防御装置实行安全性能定期检测制度。易燃易爆场所的雷电防御装置安全性能检测每六个月进行一次,其他雷电防御装置安全性能检测每年进行一次。
第十七条 具有防雷检测资质的单位,应当依据现行国家防雷规范和技术标准实施雷电防御装置安全性能检测,并向受检单位出具防雷装置安全性能检测报告。对检测不合格的,提出整改意见。被检测单位拒不整改或者整改不合格的,由当地气象主管机构责令限期整改。
第四章 资格、资质管理
第十八条 从事雷电防御装置工程专业设计、施工和检测的专业人员,必须依法取得相应的资格证书。
第十九条 从事雷电防御装置工程专业设计、施工和检测的单位,必须依法取得相应的资质证书。
第二十条 取得从事雷电防御装置工程专业设计、施工和检测资质的单位,必须在其资质许可的范围内承建防雷项目,禁止超资质等级承接防雷项目。
第二十一条 本行政区域以外具有从事雷电防御装置工程专业设计、施工和检测资质的单位,在本行政区域承接防雷项目时,应当到省气象主管机构备案,并接受项目所在地气象主管机构的监督。
第五章 防雷产品管理
第二十二条 防雷工程设计、施工中使用的防雷产品,应当有生产制造商资质证、产品质量检验合格证、技术说明书、质量承诺书等。
第二十三条 需要安装雷电防御装置的单位和个人,应当选用经检验合格且能满足被保护设备性能要求的防雷产品。县级以上气象主管机构不得要求有关单位和个人购买其指定的产品或者设备。
第二十四条 凡在本辖区内制造、销售、使用防雷产品的组织或个人,应当到所在地气象主管机构备案,并接受其监督。
第六章 雷电灾害事故应急救援
第二十五条 当地气象台站,应当密切监视雷电的动态变化,准确、及时、科学地发布本辖区内雷电灾害预警信号。雷电灾害预警信号的发布,遵循《突发气象灾害预警信号发布施行办法》的规定。
第二十六条 雷电灾害事故等级以一次雷击事故造成的人员伤亡和经济损失为统计标准划分为四类:
(一)特大雷电灾害事故:致死 10 人以上或直接经济损失500万元以上;
(二)重大雷电灾害事故:致死3至9人或重伤10人以上或直接经济损失100万元以上500万元以下;
(三)较大雷电灾害事故:致死1至2人或重伤3至9人或直接经济损失10万元以上100万元以下;
(四)一般雷电灾害事故:重伤1至2人或造成直接经济损失10万元以下。
第二十七条 各级气象主管机构应当会同当地政府有关部门,制订本行政区域的雷电灾害应急救援预案,报同级人民政府批准后向社会公布。
第二十八条 必须安装雷电防御装置的单位和个人,应当制订雷电灾害应急抢救方案,明确内部职责分工。雷电灾害应急抢救方案应当报送当地安全监管部门和气象主管机构备案。
第二十九条 已安装雷电防御装置的单位或业主,应当检查防雷安全管理制度的落实情况,完善雷电灾害事故应急抢救方案,委托合法的防雷检测机构进行防雷安全性能检测,对安全性能达不到要求的,应立即予以修复或更换。
第三十条 县级气象主管机构组织同级政府的安全生产监管、城建、消防等部门,联合对辖区内重要场所的雷电防御装置进行防雷安全性能检查,对存在安全隐患的提出限期整改意见,并将整改情况连同书面检查材料报送同级政府和上级气象主管机构。
第三十一条 市气象主管机构组织同级政府的安全生产监管、城建、消防等部门,联合对辖区内的高危场所、重要通信设施、人员集聚场所、国家级文物保护单位等进行防雷安全专项检查或抽查,对存在的问题提出整改意见并限期整改,整改情况连同书面检查材料一并报同级政府和上级气象主管机构。
第三十二条 任何单位或个人均有权向当地政府或政府相关部门报告重特大防雷安全事故隐患,有权向上级政府或政府部门举报当地政府或政府部门不履行安全监督管理职责或不按规定履行职责的情况,接到报告或举报的有关政府或政府部门应当立即组织对事故隐患或行政不作为现象进行查处,并将查处结果通报举报人。
第三十三条 发生雷电灾害事故的单位或场所,单位领导和有关工作人员应当立即赶到事故现场,根据本单位的雷电灾害事故应急抢救方案实施自救,采取有效措施排除险情,防止事故蔓延扩大。同时做好事故现场的保护并向当地政府、安全生产监管部门和气象主管机构报告灾情。当地政府接到灾害事故报告后,应当立即组织政府有关部门实施救灾。
第三十四条 发生雷电灾害事故时,事故当事人或知情者应当立即报告单位领导和当地气象主管机构,紧急情况应当报警求助。较大以上雷电灾害事故发生后,事故发生单位应当立即启动雷电灾害应急抢救方案,及时将事故发生时间、地点、起因、造
成后果、已采取措施等情况报告当地人民政府、安全生产监管部门、气象主管机构及政府有关部门,当地气象主管机构接到报告后,应当立即报告上一级气象主管机构,并着手事故的调查处理。
第三十五条 发生雷电灾害事故后,安全生产监管、气象主管机构等部门,负责进行雷电灾害事故的调查取证和鉴定工作。根据需要采取相应措施保护雷击事故现场,并对造成的危害进行检验、监测,测定事故的危害区域和危害程度,认定雷灾原因,提出初步处理意见,报当地人民政府。
第三十六条 重特大雷电灾害事故发生后,当地人民政府应当按照国家有关规定迅速、如实发布事故消息。
第七章 奖 惩
第三十七条 对在雷电灾害防御和应急救援工作中有下列行为之一的单位、组织和个人,政府应当予以奖励:
(一)在工作中有创新、发明,或者提出合理化建议,产生明显的经济和社会效益的;
(二)防止或者消除雷电灾害事故工作业绩突出,使国家和人民群众利益免受或者减少损失的;
(三)在抢险救灾等特定环境中作出重大贡献的。
第三十八条 违反本办法规定,有下列行为之一的,当地气象主管机构按照《浙江省雷电灾害防御和应急办法》第二十八条的规定,责令限期改正并予以处罚;造成人员伤亡或者财产损失的,同时承担依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)应当安装雷电防御装置而拒绝安装的;
(二)建设项目无雷电防御装置施工图设计文件,或者雷电防御装置施工图设计文件未经当地气象主管机构审核,或者未按核准的防雷施工图施工,擅自施工的;
(三)建设项目防雷装置竣工后,未经当地气象主管机构验收或者验收不合格,而投入使用的;
(四)已投入使用的防雷装置,拒绝定期检测或经检测不合格,又拒不整改的;
第三十九条 违反本办法规定,有下列行为之一的,当地气象主管机构按照《浙江省雷电灾害防御和应急办法》第二十九条的规定,责令停止违法行为并予以处罚;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)无雷电防御装置工程专业设计、施工和检测资质、资格或者超出资质、资格范围,从事雷电防御装置工程专业设计、施工和检测的;
(二)涂改、伪造、买卖、租借防雷设计、施工、检测资质或资格证书及许可文件的。
第四十条 接到雷电灾害事故报告后,相关责任人没有及时组织抢救,延误抢救时机,致使事故蔓延扩大或者现场被破坏无法取证的,当地政府主管部门依法给予有关责任人行政处分,造成国家利益和人民生命财产重大损失构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十一条 负责建设项目雷电防御装置施工图设计文件审查、审核和防雷装置安全性能检测、验收的单位和个人,编造数据、弄虚作假的,由主管部门给予相关人员行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十二条 当地气象台(站)工作人员由于玩忽职守,导致重大雷电灾害天气漏报的,由气象主管机构给予当事人行政处分。
第四十三条 政府有关部门不履行安全生产监督管理职责或不按照规定履行职责,对直接责任人给予行政处分。
第八章 附 则
第四十四条 本办法由台州市气象局负责解释。
第四十五条 本办法自2007年8月1日起施行。




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投资产权式酒店的法律问题
(盛军华律师)

一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾


产权式酒店,起源于上世纪70年代的欧美国家,开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者像购买住房一样投资置业,将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权,是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式,正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下,我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题,以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分:商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面,一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家,开发资金无法回笼;二难是自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去,便在开发经营模式上有所创新,“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划,将商业地产分割,以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险,最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系,以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中,位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金,但该市场一直没有兴旺,开发商引进美家居开办家居市场后,虽有所改善,但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比,仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少,投资者的投资面临的风险很大,纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式,在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性,这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,会酿成主力店不进,品牌店不跟,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系,往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日,涌金广场购物中心开业,2002年6月宣布停业,营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场,由于业主签约率低,8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法,经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前,据一些媒体消息,涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场,实行市场化运作、商场化管理,已进入招商阶段,预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出,其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了,能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,宗旨是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时,因为售后返租必须附着于租赁行为,所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道,杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔,总建筑面积2万平方米,由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者,再从各位业主手中将商铺统一租回,开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理,西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9%,返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比,这种模式具有多种优点,即能吸引投资者的关注和购买信心,又能较大程度地保证该地产的商业增值空间,更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式,开发商将整个商场分割销售给众多投资者,同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议,约定租期、租金等条款,房产开发与商业筹划一起进行,在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中,前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力,后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力,只要看到高回报就匆匆购买,已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险,让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”,为此,出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式,专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。

第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系,一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系,二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系(也有的是委托经营合同关系等)。当然,还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
(一)房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同,买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务,一定要注意产权清晰,拿到产权证,还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的,购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
(二)房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的,以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
(三)担保法律关系
产权式酒店存在投资风险,开发商为增强吸引力,为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价,如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度,每年度收取一定的担保费用,以及一定的抵押实物,为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者(权益人)在与开发商(被保证人)签订购买合同后,可以得到一份由担保公司(保证人)出具的担保函以保障权益。在保证期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保,以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系,成为一种“金三角关系”,使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保,可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时承诺投资者购房后满三年的,可以以原购买价将所购房屋出售给开发商,开发商保证回购,这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后,附条件是指原价格出售,在符合这二个条件的情况下,只要投资者要求履行该约定,开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定,只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时,开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
(五)期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后,在房地产权证未办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”,而国务院未出台具体规定,从该法看预售房是可以再转让的,但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同(权利义务)的转让,而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让,分为两种情况:一种是预定权转让,转让性质属于预定合同的转让,按《合同法》规定应征得开发商同意;另一种是期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让,1、已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的,转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题,不同城市有一些不同的地方性规定,像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”,因此进行期房转让需具体问题具体处理,通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让,也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定,在期房转让过程中,买卖双方一般在合同中约定,买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款,在卖方办理出房地产权证(小产证)后,双方办理房地产权利过户手续,但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售,需通过合同(如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式)加以严格约束,保障合同当事人的利益。
(六)物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司的经营,无需另行聘请物业管理公司管理,但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构,保管物业方面的资料(如竣工总平面图、设施设备的技术资料等)、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后,及时进行续约或统一意见另行招商。
此外,还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

第三部分:投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家尚无产权式酒店行业专门法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题,当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同(购房、租房、担保等)的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明:
一、购房权利保障
法治是衡量现代化的重要指标
杨涛
司法机关招商引资的问题又成为媒体关注的焦点,2月23日《中国青年报》报道,江苏省副省长蒋定之表示,各地方政府不得给公、检、法等部门下派招商任务,公、检、法等部门不得外出招商。而去年内蒙古呼伦贝尔市政府却是给海拉尔区法院定下了1000 万元的招商引资任务,并对招商引资的指标实行“一票否决制”。此间媒体纷纷发表评论,为江苏省的做法叫好,笔者也不吝浅陋,也想谈谈一点想法。
正如许多论者所说,司法机关招商引资弊多利少,在司法机关本职工作也如此繁忙,去从事外行的招商任务,必然是两者都做不好,“丢了西瓜也捡不到芝麻”。况且,以维护公正为天职以中立者面貌出现的司法机关去从事商务活动,混淆自身角色,谁还相信他们能主持司法公正呢?在司法机关被迫招商引资后面,我们看到的是司法机关在地方化、附庸化,在国家政治生活中处于尴尬的边缘地位。
这些只是问题的一方面,如果我们从有些党政领导为何在三令五申不准给司法机关下达招商引资任务,仍冒天下之大不韪逆行去思考问题的话。我们会发现,除了他们本身能控制司法机关外,恐怕与上级对他们的考核,与上级及他们本身如何对待现代化、对待GDP的偏差有关。
在区域竞争日趋激烈的今天,现代化成了许多地方政府追求的目标。与此同时,GDP又被他们神化为一个衡量现代化“万能标准”,于是追求GDP指标的提升,成为了上级政府对下级政府考核标准,地方政府也是一切围绕着GDP转。由此不难想像,既然招来商引来资,“引来金凤凰,能下金蛋蛋”,有助于提升GDP,能实现现代化,那就要动员一切能动员的力量,全力以赴去招商引资。于是“人人是投资环境,个个有招商任务;完不成招商任务,群众待岗,领导让位”的口号甚嚣尘上,成为地方主流话语。
然而,GDP是衡量现代化“万能标准”吗?学界对此给予了否定的答案。北京现代化进程研究课题组组长张纪斯认为,人均GDP是衡量一个地区现代化进程极其重要的指标,但并不是惟一标准。除经济因素外,现代化还包括社会、科技、环境等多项内容,现代化综合指数正是比较全面地反映一个地区的发展全貌。深圳在去年就将对基本实现现代化的时间进度作出了适当调整,并对原有的指标体系进行调整、充实。其中最大的变化就是增加了人居环境、自然生态、社会发展方面的指标。今后深圳在对各区、各部门进行考核时也将把环境指标、社会指标与经济增长和引进外资等置于同等重要甚至更为优先的位置。
由此看来,不再让司法机关招商引资不仅有让司法机关集中精力从事司法工作,保持中立、公正的地位,以便更好地为经济建设服务的意义。而且,保证司法独立、发展法治文明、建设法治社会,本身就是衡量现代化的重要指标,一个现代化的社会,是一个文明的社会,必然也是一个法治化的社会。
在这种语境下,笔者提出法治GDP的命题。2月24日金磊在《新京报》发表文章指出:正如同国内不少地区政府已对在业绩上评估“GDP”不全面,和也要考虑“环保GDP”一样,也要考虑“安全GDP”。笔者认为,法治GDP也要成为各级政府对下级政府在现代化建设考核中的重要标准,地方政府要将法治GDP指标的提升作为衡量自身工作好坏的一个重要尺度。
衡量法治GDP指标提升的尺度,笔者认为有以下几点:一是法律、法规是否健全,立法是否能充分体现民主,已制订的法律是否合宪,是否是良法,不适宜的法律是否能得以及时废、改;二是司法是否独立,不当的干涉能否得以及时制止,司法是否中立、公正,司法官的素质是否提高,是否真正依法办事,司法腐败能否得以最大限度地遏制;三是全社会的法治意识是否得以较大的提高,官员权力的制约与人民群众的权利的实现是否有确实的保障,遵纪守法是否蔚然成风。
可以说,没有法治GDP指标的实现,就没有文明的社会,也就没有真正的现代化,从这个意义上讲,给司法机关下达招商引资任务确实可休矣!
通联:江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士
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