云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知


（昆政发〔１９９９〕７４号）

各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局：
　　《昆明市物业管理服务收费管理办法》，已经昆明市人民政府第８２次常务会议原则同意，现予印发执行。执行中遇到的情况和问题，请及时向市物价局反映。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十月二十五日
　　　　　　　　　　 昆明市物业管理服务收费管理办法


　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则





　第一条　为规范我市物业管理服务收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。


　第二条　本办法适用于昆明市行政区划范围内的物业管理服务收费行为。
　　本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受业主委员会（或业主代表）、物业产权人、使用人的委托（以下简称委托人），对物业管理区域（以下简称小区）内的建筑物及共用设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等开展日常维护、修缮及提供与委托人工作、生活相关的服务所收取的费用。


　第三条　物业管理服务收费包括综合服务费、车辆在小区内场地占用费、公众性代办服务费及其它特约服务费。物业管理服务收费的具体分类及价格形式如下：
　　（一）小区内普通住宅的综合服务费，实行政府定价；小区内学校、幼儿园、高级公寓（含别墅）、写字楼和空关房的综合服务费，实行政府指导价。
　　（二）车辆在小区内场地占用费，实行政府定价。
　　（三）公众代办服务费，实行政府定价或政府指导价。
　　（四）特约服务费，实行市场调节价，带有强制性收费和有统一收费标准的除外。


　第四条　昆明市物价局是本市物业管理服务收费的主管部门，市政府其他相关部门在各自的职责范围内协助做好物业管理服务收费的管理工作。


　　　　　　　　　　　　 第二章　综合服务费





　第五条　综合服务费的构成及服务内容如下：
　　（一）管理、服务人员基本工资和按规定提取的福利费。
　　（二）共用设施设备的日常维护费。服务内容包括：小区内道路、停车场、室外照明、消防、室外上下管道、明暗沟、沙井、围墙、垃圾投放设施等的维修养护。
　　（三）绿化管理费。服务内容包括：小区内花草、树木、园林小品及其附属设施的日常维护、养护。
　　（四）保洁费。服务内容包括：小区内道路、停车场、停院、楼阁道、电梯间的清扫，垃圾收集、掏运，屋顶水池清洗，化粪池清掏、清运。
　　（五）保安费。服务内容包括：小区内安全保卫、昼夜巡逻值班。
　　（六）办公费。用于小区的日常管理、帐务管理、物业档案资料保管、业主委员会（或业主代表）的办公经费，以及其它与物业管理事务相关的合理费用。
　　（七）物业管理单位的固定资产折旧费。
　　（八）法定税费。
　　（九）合理利润。普通住宅控制在上述１－７项的５％以内，高级公寓、写字楼控制在上述１－７项的１０％以内。


　第六条　综合服务费实行等级管理，并根据服务需求和成本的变化，由昆明市物价局会同有关部门适时调整等级标准和收费标准。
　　依据物业管理服务等级标准，对小区综合服务实行。
　　综合考评定级。考评分在９０分以上的为甲级，８０至８９分为乙级，７０至７９分为丙级，６０至６９分为丁级。物业管理单位依据所评定的等级，收取综合服务费（考核内容、评分标准、综合服务收费标准见附件一、二）。


　第七条　高级公寓和写字楼的综合服务费，可在小区综合服务费的３００％以内浮动。小区内学校、幼儿园及个别确需独立实行物业管理的建筑物，综合服务费在小区综合服务费的５０％以内浮动。空关房的综合服务费按所在小区综合服务费的３０％交纳。未出售、出租、使用的空关房，由开发建设单位交纳；已出售的空关房由房屋所有人交纳，出租房由承租人交纳。


　第八条　综合服务费按其服务对象所占建筑面积或按户合理分摊。具体分摊办法，由委托人与物业管理单位在合同中约定。高层楼宇内的电梯、中央空调、自来水二次加压、自备发电机组等共用设施设备使用的材料费，及其发生的人员工资、电费、维修费等，由委托人和物业管理单位共同确定成本费用，商定分摊办法。


　　　　　　　　　　　　第三章　其他服务收费





　第九条　车辆在小区内场地占用费，是指物业管理单位征得委托人和有关部门同意，经物价局批准，在小区内的公共场地和道路上划出停车泊位，供小区内住户停放小型车辆（４吨以上、１２座以上客货车不得停放）所收取的费用。具体收费标准，由昆明市物价局制定。
　　公共配套建设的停车场（含室内），统一执行昆明市物价局核准的停车场收费标准。
　　物业管理单位收取的车辆在小区内场地占用费和配套建设的停车场收费，应当分科目建帐，独立核算，其收益全部用于小区内共用设施维修养护和弥补物业管理服务费的不足。


　第十条　有关单位向小区内提供水、电、煤（燃）气以及其他服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并应当直接向用户收费。需要委托物业管理单位代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理单位签订委托代收、代缴合同，并向物业管理单位支付代理服务费。代理服务费的收费标准由双方协商确定。


　第十一条　物业管理等单位向委托人提供的其它特约服务，其收费标准由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先约定，不得强行服务、强行收费。凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准。


　第十二条　住户因房屋装修产生的垃圾，由物业管理单位负责清运，并按规定收费。装修无垃圾或不装修的，不得收费。


　　　　　　　　　　　　　第四章　收费管理





　第十三条　物业管理单位的综合服务等级，由物价局会同同级物业主管部门评定，并向社会公布。根据物业管理单位的服务质量和委托人的要求，物价局和同级物业主管部门可以重新评定其综合服务等级。


　第十四条　物业管理单位的综合服务等级评定后，其具体收费标准，由物价局依据评定的等级，在规定的幅度内核定，并向社会公布。
　　新建小区的物业管理服务收费，执行物价部门核定的试行标准；综合服务等级评定后，按照评定的等级收费；综合服务等级晋升或降低，按照晋升或降低后的等级收费。


　第十五条　物业管理服务收费实行分级管理的原则。市物价局负责审批和管理盘龙、五华、西山、官渡区范围内乙级以上的物业管理服务收费。其余的物业管理服务收费，按属地管理原则，由各县（市）区物价局负责审批和管理。昆明市四个区的物业管理服务收费，报省物价局备案。


　第十六条　物业管理单位申请办理物业管理服务收费时，应当向有管辖权的物价局申领《物业管理服务收费申请表》、《昆明市物业管理服务等级考核表》，并按规定如实填报和提供《物业管理资质证书》、《工商营业执照》、物业管理委托合同或协议等有关资料。
　　物业管理服务收费标准经审批后，物业管理单位应当到受理审批的物价局办理《物业管理服务收费等级证书》和《经营服务性收费许可证》后，方可收费。


　第十七条　物业管理单位对实行政府定价、政府指导价的服务收费项目，应当明码标价，亮证收费。收费项目、收费范围、收费标准、收费办法应当在经营地点或收费地点张榜公布。综合服务费一般按月计收，征得委托人同意后，可预收６个月。物业管理单位收取的物业管理服务费、小区内车辆场地占用费、代收费、机动车和非机动车收费、特约服务费以及配套设施经营性收入，应当分科目建帐，统一核算。收支帐目应当每半年公布一次，并抄送受理审批的物价局备案。


　第十八条　委托人应当依照物业管理委托合同的约定，对物业管理单位的服务质量、收费行为、收支帐目等事项，进行监督，参与管理。
　　委托人应当按照物价局核定的物业管理服务收费项目、收费范围和收费标准，向物业管理单位缴纳有关费用。逾期不缴纳的，按双方在委托合同中约定的办法办理。
　　未经物价局审批的物业管理服务收费，委托人有权拒交。对物业管理服务收费中的价格违法行为，任何单位和个人均有权向当地物价局投诉。
　　委托人与物业管理单位发生的服务收费纠纷，依据双方签定的委托合同协商解决；也可以由物价局协调解决，或者通过诉讼程序解决。


　　　　　　　　　　　　　　第五章　罚则





　第十九条　物业管理单位有下列情形之一者，属价格违法行为：
　　（一）不执行政府定价、政府指导价的；
　　（二）不按规定实行明码标价的；
　　（三）法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。


　第二十条　对有第十九条行为之一的，由县级以上物价局按以下规定作出处罚。
　　（一）违反本办法第十九条第一项的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处２万元以上２０万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。
　　（二）违反本办法第十九条第二项的，责令改正，没收违法所得，可以并处５０００元以下罚款。
　　（三）违反本办法第十九条第三项的，按照《中华人民共和国价格法》和国务院批准的《价格违法行为行政处罚规定》及有关法规予以处罚。


　第二十一条　物业管理单位因价格违法行为致使委托人多付价款的，责令限期退还；多付价款人难于查找的，责令公告查找；公告期限届满仍无法退还的价款，以违法所得论处。


　第二十二条　市、县（市）区物价局应当加强物业管理服务收费的监督检查。
　　对价格工作人员滥用职权、循私舞弊、索贿行贿等违法行为，物业管理单位和委托人及知情者，均有权举报。市、县（市）区物价局和有关监督执法部门，应当依照有关规定对违法、违规者的行为作出依法严格查处。


　　　　　　　　　　　　　　第六章　附则




　第二十三条　本办法由昆明市物价局负责解释。


　第二十四条　本办法于一九九九年十二月一日起执行。

宁夏回族自治区人大常务委员会


宁夏回族自治区农村集体经济审计条例
宁夏回族自治区人大常务委员会


第一章 总则
第一条 为了加强对农村集体经济的审计监督，保护农村集体经济组织和农民的合法权益，促进农村经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 本条例所称农村集体经济审计，是指对农村集体经济组织及其企业和单位的资产、财务收支和有关经济活动进行的全面审计；对提取、管理、使用农民承担费用、劳务和有关单位占用、使用集体资产情况进行的专项审计。
第三条 自治区人民政府农业行政主管部门主管全区农村集体经济审计监督工作。
行署、设区的市的人民政府农业行政主管部门主管本行政区域内农村集体经济审计监督工作。
县级农村集体经济审计工作，授权县级人民政府设立的农村合作经济经营管理机构负责。
乡（镇）人民政府主管本乡（镇）农村集体经济审计工作，日常工作由乡（镇）农村合作经济经营管理部门办理。
县、乡两级农村合作经济经营管理机构即为农村集体经济审计机构（以下简称农村审计机构）。
第四条 农村集体经济审计工作接受国家审计机关的业务指导。
国家审计机关认为有必要审计的事项，由国家审计机关审计。
第五条 农村集体经济审计人员（以下简称审计人员）应当具备与其从事的审计工作相适应的专业知识和业务能力，在国家审计机关指导下，经自治区农业行政主管部门统一培训，并考核合格，颁发审计证后，方可履行审计职责。
审计人员的任职条件，由自治区农业行政主管部门规定。
第六条 审计人员依法行使职权，受法律保护。
农村审计机构和审计人员，应当坚持客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密的原则，依法进行审计。
审计人员与被审计单位或审计事项有利害关系的，应当回避。
县级以上各级人民政府或农村集体经济审计主管部门对执行本条例成绩显著的单位和个人，应当给予表彰和奖励。

第二章 审计范围和职权
第七条 县级农村审计机构负责乡（镇）农村集体经济的审计；乡（镇）人民政府负责村集体经济的审计；必要时，县级农村审计机构对乡（镇）人民政府审计管辖范围内的事项，可以直接进行审计。
乡（镇）农村合作经济经营管理部门代管村集体经济组织资金和帐务的，由县级农村审计机构进行审计。
第八条 农村审计机构对本行政区域内的下列单位进行审计：
（一）乡（镇）、村集体经济组织及其企业和单位；
（二）提取、管理、使用农民承担费用和劳务的单位；
（三）占用、使用农村集体资产的企业和单位；
乡（镇）集体经济组织所办企业的审计，由县级农村审计机构会同乡镇企业主管部门组织力量进行审计。
第九条 农村审计机构对第八条所列单位的下列事项进行审计：
（一）财务管理制度是否健全、规范及其执行情况；
（二）承包费、租金、土地征用补偿费、土地使用权转让费及其他收入的收取和使用情况；
（三）村提留、乡统筹费和农村义务工、劳动积累工的提取、使用情况；
（四）水费、电费等共同生产费用的收取和使用情况；
（五）占用、使用农村集体资产的损益情况；
（六）国家无偿拨给、社会捐赠农村集体经济组织的专项资金、物资的管理使用情况；
（七）农村集体经济组织及其企业和单位的年终净收益分配情况；
（八）乡（镇）有关单位代管的集体资金管理情况；
（九）农村集体经济组织主要负责人离任经济责任；
（十）农村集体经济组织的其他财务收支和经济活动情况；
（十一）同级人民政府和有关部门委托的其他审计事项。
第十条 农村审计机构在进行审计时行使下列职权：
（一）要求被审计单位提供预定审计事项的有关情况和资料；
（二）检查会计凭证、帐簿、决算报表等有关帐目，查阅其他与财务有关的文件和资料；
（三）对审计事项的有关问题向有关单位和个人进行调查，并取得有关证明材料；
（四）对被审计单位正在进行的违反国家规定的财务收支行为予以制止，制止无效时，经县级农村审计机构负责人批准，可以对帐册、票据等资料采取先行登记保存的措施；
（五）对审计中发现的问题，在法定职权范围内提出处理、处罚的审计意见和建议，作出审计决定；
（六）向有关部门通报和向群众公布审计结果。

第三章 审计程序
第十一条 农村审计机构根据本级人民政府或上级主管部门的安排和农村集体经济组织及群众的要求，确定审计工作重点，编制审计项目计划。
第十二条 农村审计机构开展审计工作，应当组成不少于两人的审计组，根据确定的审计事项，编制审计方案。在进行审计3日前，将审计通知书送达被审计单位。
第十三条 审计人员实施审计时，应当出示审计证和审计通知书副本；未出示审计证的，被审计单位有权拒绝。
审计人员根据审计方案实施审计，需要调查取证的，应当有两名审计人员在场，书面证明材料应当由提供证明者签名或盖章。
第十四条 审计终结后，审计组向县级农村审计机构或乡（镇）人民政府提出审计报告。审计报告在报送之前，应当征求被审计单位的意见。被审计单位在收到审计报告之日起10日内提出书面意见；逾期未提出意见的，视同无异议。
被审计单位提出意见的，审计组应当进行复查，并将审计报告和被审计单位的书面意见一并报送县级农村审计机构或乡（镇）人民政府。
第十五条 县级农村审计机构或乡（镇）人民政府审定审计报告，并对审计事项作出评价，出具审计意见书。对违反规定的财务收支行为，情节轻微的，应予以指明并责令自行纠正；对应依法给予处理、处罚的，由县级农村审计机构作出处理、处罚的审计决定。
第十六条 审计意见书或审计决定，应当通知被审计单位。审计意见书或审计决定自送达之日起生效，被审计单位应当执行。
审计结果应当及时向群众公布。
农村审计机构应当及时检查审计意见书和审计决定的执行情况。
第十七条 农村审计机构应当使用统一的农村审计文书，建立审计档案。

第四章 法律责任
第十八条 被审计单位的有关责任人有下列行为之一的，农村审计机构应当责令其改正，并给予通报批评；拒不改正的，视情节轻重，由县级农村审计机构对有关责任人处以100元以上1000元以下的罚款；属于国家工作人员的，由农村审计机构建议其上级主管部门给予行政处分
；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）拒绝提供财务计划、帐簿、凭证、会计报表及有关资料的；
（二）转移、隐匿、篡改和毁弃会计报表、凭证、帐簿及有关资料的；
（三）干扰审计人员依法行使审计职权的；
（四）弄虚作假、隐瞒事实真相的；
（五）拒不执行审计意见的。
第十九条 对阻挠、抗拒审计人员行使审计职权或打击、报复审计人员和检举人，违反治安管理规定的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚。
第二十条 审计中发现被审计单位或有关责任人违反农村财务制度、侵占集体资产和加重农民负担的行为，农村审计机构应当在法定职权范围内依照国家和自治区的有关法律、法规予以处理、处罚；追缴的违法违纪款项及违法所得，依法退还农村集体经济组织或农民个人；构成犯罪的
，依法追究刑事责任。
第二十一条 当事人对依据本条例实施的行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不起诉，又不履行行政处罚的，由作出行政处罚决定的农村审计机构申请人民法院强制执行。
第二十二条 农村审计人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、泄露秘密的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则
第二十三条 乡（镇）人民政府指定的机构和村民委员会代行农村集体经济组织职能的，适用本条例。
第二十四条 本条例自2000年7月1日起施行。



2000年3月29日