裁决性思维对中国公证业的影响/张百忠

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 04:04:33   浏览:8366   来源:法律资料网
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裁决性思维对中国公证业的影响

张百忠


  以形成有约束力的法律决定为任务的裁决性思维模式弥漫在我们的法律文献和法学教育中。它或明或暗地处在我们的思维之后,支配着我们对具体法律事务的处理方式以及对处理结果的评价和表达方式。它使公证总是在窃取的前提下论说公证,并使公证理论总是处在“地心说”时代。由于这一原因,公证领域中解放思想的任务特别繁重。本文将主要以法律行为公证为典型,试图在公证行业中发现这种思维模式的影子,以便清洗我们的公证概念图式,使描述公证的概念与法律职业者中通行的概念图式相融贯,使对公证的描述能真正显示公证的本来面目。【1】
裁决性思维的典型
  裁决性思维模式的典型是法院的审判活动。我们可以法官审理民事诉讼案件为范式,大致描述一下裁决性思维方法和工作方法:法官的思维和工作是围绕原告的诉讼请求展开的。原告进行诉讼的目的旨在由法院确认或支持其以诉讼请求方式表达的对特定法律后果的追求或期待。诉讼请求大致确立了法官在个案中的任务,这一任务目标形成了法官关于法律适用的前理解,法官在这一前理解的引导下,确立一些阶段性的工作目标和过程,这些目标和过程之间也许没有泾渭分明的界线,但我们还是可以标记出它们的中心:

一、事实发现。事实构成决定着法律后果,是判断法律后果的小前提。但是那些引起法律后果的事实总是先于法官的介入的而存在,法官没有机会直接体验这些在先的事实,他只能借助那些现存的能够承裁和标志事实存在的形式化的证据,根据事物之间的逻辑联系,根据自已的经验推断事实的状况。这种借助形式化的证据和已知的知识片段发现未知的事实或断定待定事实的思维方法被称为证据裁判原则。

二、法律发现。虽然法律后果如影随形地伴随法律事实而存在【2】,但是法律后果与事实构成之间的关联性是借助人造的法律规范而实现的。一方面,同一内容的法律后果可以由不同的法律规范规定的不同的事实构成引起,另一方面,同一事实构成也可以由法律规定不同的法律后果。因此法律发现有两个路径,其一围绕诉求的法律后果检索法律规范,其二是围绕已证立事实的每个因素或要件检索法律规范。

三、形成裁决意志。法官必须对当事人的诉求作出回应,回应当事人的诉求并不是机械地支持或否决当事人的诉求,回应的实质是在经审理查明的事实基础上,根据所适用的法律规范,代表国家对当事人之间的权利义务争执进行决断,以国家意志的形式确认权利义务的内容。这种意志与当事人的诉求相关联,但又独立于当事人的诉求和意志。

四、裁决意志的表达。裁决意志是以判决书或裁定书的形式表达的。裁决意志借助特定的表达方式公开化和客观化并成为可供评价的东西。表达的功能不只是公开法院代表国家作出的权利义务分配决定,而且还要借助这种客观化的表达形式说服当事人必须服从这一决定。因此,裁决文书不仅要公开法院确认的权利义务的内容,而且要公开赖以确立这些权利义务的事实根据和法律规范。由于裁决内容具体地决定了当事人权利义务和利益得失,因此裁决的事实根据必须是经证立真实的,确切的和可靠的。

  因此,裁决性思维的基本任务是形成具有约束力的决定,基本的思维路线是从事实发现到法律发现再到法律后果确定。由于裁决内容是裁判者代表国家表达的意志,不仅当事人必须服从,而且具有对世效力和公信力。因此,裁决必须建立在确切的事实之上,事实必须建立在形式化的证据之上,构成了评价裁决正当性的基本标准和表达方式。

裁决思维影响公证的原因

  法治社会的一个基本理念是法院对特定法律事件引起的法律后果拥有最终决断权。因此以裁决为中心的思想方法及由此形成的裁决性思维模式对以权利义务分配为内容的各种公务性活动有着广泛而深远的影响。但裁决性思维方法有其特定的适用领域,超出其相应的适用领域和适用条件运用裁决性思维处理问题就可能引起很多不良后果,甚至引起混乱。公证活动也在很大程度上受裁决性思维模式的影响,有些影响是我们有意识自觉地运用裁决性思维的结果,有些则是思维活动中的无意识假定的结果。
  裁决性思维影响公证工作的原因和机理比较复杂,以下几个方面是比较突出的。
  一是机构性质的影响。公证工作恢复后相当长的一个时期内,我国的公证机构都属于行政机关,公证活动被当作行政行为,即当作意志表示行为处理。不加区别地运用裁决性思维模式的要素、方法以及行政程序正义理念评价公证活动实际确立了一种标准,导致公证活动有意识地按照裁决活动的思想方法和工作模式安排公证程序。一旦裁决性思维模式的教条以权威的方式在公证程序中得以确立,就很容易引起这种思维方法和工作模式在公证活动中全面适用。
  二是以过去事实为证明客体的发现类公证业务曾占主导地位的影响。我国公证制度在改革开放初期得以恢复重建,在很大程度上应归因于对外开放政策的急迫切需要。涉外公证业务在很长一个时期内在我们的公证业务中占据主导地位,甚至在一些社会经济欠发达地区的公证处至今仍然以涉外公证为主导业务,而以法律行为等当前事实为证明客体的体验类公证业务相对较少。一般来说,涉外公证业务证明的客体主要是那些过去的事实,比如自然人的出生、学历、婚姻、亲属关系等。对这些过去形成的事实的证明,无法通过直接体验事实本身来发现和确认其真实性,因此必须借助先在的形式证据进行推导判断,才可以发现事实的真相。这种认识事物的方法其实就是诉讼活动中的形式证据判断方法。可以说,以过去事实为证明客体的发现类公证业务,构成了裁决性思维运用于公证活动的实践基础,它验证了裁决性思维模式在公证活动中的适用性。另一方面,这种发现类公证在特定历史条件下的主导地位造成一种假象,导致公证程序的总体设计以能够正确适用于这种居于主导地位的公证活动为范式,造成只能适用于某些典型对象的原则和规范不加区分地适用于各种对象。事实上,以可体验事实为客体的体验类公证与以过去事实为客体的发现类公证的相似类性充其量只是一种家簇相似性,两者之间存在着实质性的区别。【3】
  三是受必须公证制度理论的影响。中国的公证制度大体上导源于西方大陆法系国家的公证制度。这种公证制度理论认为,法律行为方式上的强制,是国家对私法自治最为柔和的干预。【4】对那些具有重要影响的私法行为进行公证形式上的强制,不仅有利于保全证据,更能使当事人获得公证人的咨询帮助,从而维护法律关系的安定和社会国的和谐,【5】实现国家意志对存在于人类之中的理想关系的塑造。因此不动产法、继承法、亲属法等领域内的重要法律行为一般都必须经过公证才能产生法律效力。法律规定的必须公证事项是这些国家公证制度赖依存在的基础,也是公证服务的主要领域。这种制度背景下,公证人的评价和判断对法律行为的实施起着决定性的作用,并在生活关系的构建和塑造中享有决定性的权力。建基于必须公证事项上的种种论说,会借助公证文化的传播进入我们的思维,影响甚至控制我们的观念和思想表达。
  四是受思维规律的影响。裁决性思维方法是各种法律方法论的核心内容,我们的法学教育致力于使法律职业者掌握发现事实和法律的方法,以形成公正的法律决定。可以说,正确运用裁决性思维处理各种具体的法律问题是每一个法律职业者的基本技能。诚然,裁决性思维必须以裁决性工作目标为适用前提,但是由于这种思维模式是长期专门教育和培训形成的,因此这种思维模式的运用本身也会无意识地为自己假定其适用的前提。正象英国哲学家维特根斯坦论述的那样,“我们的种种思想进入确定的程序后,我们就会自动地从一个思想转入另一个我们依据技巧而学到的思想……。使人们按照教条进行思维所产生的后果,(大概采用某种图式命题的形式)是非常奇怪的。我并不认为这些教条左右了人们的看法,而是认为它们绝对地控制了一切观点的表达方式。人们将生活在绝对的、露骨的专制统治之下,尽管还不能说他们不自由”【6】。由于这种原因,在法律实施领域中居于支配和评价地位的裁决性思维方式很容易成为公证人的参照物,无意识地以它为蓝本指导自己的活动,假定自己的任务目标和意志的效力,适用裁决活动的思维路线、概念设置、推理原则和方式,以及工作结果的评价标准,就好像公证活动只不过是由不同于法院这一主体进行的裁决活动。

公证活动的裁决性

  裁决性思维主要借助一个默许的预设作用于公证活动。公证理论中许多论证和概念构建,公证制度中的许多安排和规范设计,公证实践中的许多具体要求都或明示或隐含地以这一预设为支撑点和前提。这一默许的预设可以大致概括为:公证证明是公证机构代表国家做出的意志表达或决定。
  的确,有些公证活动,比如赋予债权文书以强制执行效力的公证、继承权公证可能存在这种表意性,但对绝大多数公证业务来说,是否存在这种表意性则是殊成疑问的。公证活动是否具有表意性或哪些公证活动具有表意性,是由一个国家赋予公证制度什么样的性质和职能决定的。对必须经过公证才能产生法律效力的法律行为来说,公证不仅要赋予法律行为的存在以证据上的公证性质,还要赋予法律行为本身以法律效力,即宣告这一法律行为所表达的意思符合国家的意志。在这种公证职能定位下,公证人对法律行为效力的判断对当事人期待效果的实现具有决定性影响,可以认为这种公证证明具有某种表意性或决定性。
  但对不以公证为形式要件的法律行为来说,即对于任意公证事项来说,认为公证证明具有表意性是很成疑问的。由于公证并不构成这种法律行为的形式要件,因此是否经过公证以及公证人对法律行为效力的主观评价和判断对行为的效力形成和实施均不能产生决定性影响。也就是说,这种法律行为效力不可能是由公证人赋予的,它游离于公证人的意志之外。法律行为公证所能产生的效果不是赋予法律行为以法律上的效力,它只是赋予行为的某些根本构成要件以证据上公证性。

事实纠纷、证明利益、证明权、证明职能

  裁决性思维对公证的影响的表现形态多种多样,程度上有深有浅。在理论上,把公证的证明职能与咨询职能相混淆,在很大程度上与裁决性思维的影响是分不开的。法律上处理的纠纷实质都是法律后果的纠纷,发生纠纷的原因有两种情况,其一是事实不明,其二是规范性前提冲突。
  权利义务上的争议实质上是具体法律后果的争议,而且大多数的争议都是因事实不明引起的。对理性地确定某一具体法律后果来说,事实构成是一个决定性的力量或因素。能够引起法律后果的事实往往都存在于特定的时间和空间中,处于真伪不明的状态,公认公知的、自明的事实是比较少见的。因此,事实的易于识别性和可证明性,不论是对于法律交易来说,还是对于行政决定和司法活动来说都是一种实实在在的利益。【7】公证制度的一项根本职能是提供证明利益,这就是公证的证明职能。无论是认证性质的公证制度,还是准司法性质的公证制度,都必须以能够为社会提供证明利益为其存在的前提。
  证明职能是公证人的权力,它的任务是由公证确认法律事实,借助公证文书的形式赋予特定法律事实以公证性质,即使之易于识别和可资证明。事实的实有状态是唯一的,但对同一事实的语言表达却是多种多样的,同一事实因不同的表达而呈现出不同的事实图式,它构成了法律适用的对象。因为法律无法直接适用于事实本身,而只能适用于已经用适当言语表达的言词事实。【8】一方面,要适用法律,就必须首先确定什么样的言词事实准确反应了客观实有的,另一方面,我们又必须借助先在事实的各种表达发现事实的实有状态。这就要求法律赋予某种表达以优先适用性,即赋予某种事实判断和表达以确定的影响力。由此,这种判断和表达活动成为一种职权,这种职权活动产生的是有确定力的事实图画,在确定法律后果时,它优先于其它形式的事实图画。我们把这种事实表达对实有事实的显示功能称为证明,把这种事实表达对实有事实的确定力称为证据的公证性,把这种证据的公证性质对适用法律的执法者选择证据的约束力称为公证的效力。之所以要赋予这种约束力,是因为事实存在于执法者的意志和经验之外,超越了裁量权的能力极限。如果说事实本身构成了对裁量权的约束,那么我们也就可以说这种证明职能构成了对裁量权的约束。
  因此我们说,公证的证明职能不仅为社会提供证明利益,同时还赋予证据以法律上的效力,即法律规定的影响力。但是,这种法律效力并不渊源于公证人的意志,而是渊源于事实本身的决定力。因为在这种意义上,证明结论实质上是通过公证人对事实过程的体验形成的认识上的结果,而不是公证人代表国家做出的意志决定。虽然,认识结果的形成和表达并不排除公证人判断和表达方式选择的主观性,甚至也不排除表达事实时对法律适用的前理解,但是,它却根本上排斥公证人的主观意志,就是说,公证人的对事实的表达的必须受制于客观实有,并有义务使其以特定言词表达所显示的事实图画符合客观的实有。“表达是由作为多的世界给予作为一的世界的礼物”。【9】公证人借助表达使活生生的事实确定化,并享有一种影响法律后果的权力。行使这一权力并不需要借助特别的手段和技能,它需要的只是执业上的诚实性保障。

法律纠纷、咨询利益、咨询职能、咨询义务

  权利义务发生纠纷的另一个原因是根据不同的规范性前提推导法律后果。一方面,同一事实构成根据不同的法律规范会引起不同的甚至相反的法律后果,不同的人对适用同一法律规范时也会有不同的理解,因此事实构成与法律后果之间的关系并不都是自明的。另一方面,虽然推定具有相应行为能力的行为人知道或应当知道已经正当程序制定和公布的法律,【10】但是由于法律本身的复杂性和社会分工的细化,未经专业学习的人并非实际知道应当适用于其实际行为的法律规范的内容。实际支配行为人以及指导其预测法律后果的规范性力量往往并不是一个国家已经公布的法律条文,而是一些流行的习惯,观念,个人经验等等。【11】这些实际发生作用的规范性力量,有时会与国家借以塑造和维护理想的社会关系的法律规范相冲突。人们在根据不同的规范,或根据对规范的不同理解推导法律后果时就会引起权利义务的争执,造成义务人不能自觉履行义务,权利人不行顺利实现权利,进而使生活关系处于不和谐状态。
  虽然司法职能最终可以决断这些争执,但由于法官用于调整权利义务争执的规范并不是行为时实际发生规范和指引作用的规范,这就使当事人的权利义务受制于一种溯及既往的力量,即受制于当事人事先并知道的规范以及对这种规范的职业化理解。【12】,当事人根据一般的法律观念、习惯、经验所期许的行为后果,与作为法律职业者的法官根据书本上的法律规范推演的行为后果的反差,既是很多当事人不服从判决的心理根源,也是公证咨询职能产生和存在的一个根本理由。
  法律规范的预测和指引功能的实现需要一种专职人员,借助他们法律规范得以从书本中活生生地走入实际生活过程,直接影响生活关系的构建,这不仅关乎社会关系的和谐,更关乎法律的实施正义。这种专职人员的职能是借助当事人以文字语言、肢体语言等各种方式的意思表达,发现当事人期许实现的效果,评价这些期待实现的效果是否符合法律的精神,为实现这些效果提供法律上的方法。因为法律不仅作为行为的规范而存在,同时还作为安排和处理生活关系的方法仓库而存在。【13】他们提供的建议、指导、评价等咨询意见即便不具有法律上的强制力,但对当事人来说却是一种实实在在的利益,它很大程度上减除了当事人预测法律效果时的负担和焦虑,提高了人们履行义务的自觉性,也在一定程度上消减了因事后判决产生的溯及既往的影响力。因此向当事人提供咨询利益本身就足以构成一项独立的职能,实际履行这项职能不仅有律师,还有公证人。国际拉丁公证联盟前任主席、德国公证人赫尔姆•费斯勒指出,中立原则和咨询原则是拉丁公证的两大支柱。【14】履行这项职能并不需要国家特别授予的权力,它需要的是专业智识,因为他们提供的不是法律上的效力,而是专业上的权威性,他们通过影响人的思想而规范人的行为。

证明职能与咨询职能的可分离性

  通过以上分折,我们发现公证的证明职能与咨询职能的区别是明显的。证明职能是公证的职权,它产生有约束力的事实表达,使公证人表达的言词事实成为确定法律后果的优先证据,它减轻了证据选择和事实发现的负担。不论这种言词事实引起的法律后果是积极的还是消极的,甚至,不论这种言词事实代表的法律行为是合法的还是不合法的,它所产生的证明利益都具有独立的法律价值。
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联合开发房地产若干法律问题

山东正洋律师事务所 张洪涛


内容摘要:联合开发房地产引发极易引发纠纷,且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。
关键词:联合开发 房地产 概念 特征 组织方式 有效性

对于房地产开发业,土地和资金都是必不可少的资源,缺了任何一个,开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商,也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带,促成了资金和土地的结合,盘活了诸多房地产项目,对房地业的发展功不可没。但同时,联合开发引发的纠纷也不在少数,且纠纷一旦发生,往往标的数额巨大,案情错综复杂(例如,每年最高人民法院审理的民事案件中,此类案件都占很大比例)。因此,如何界定联合开发的性质,如何确保联合开发行为的合法有效,如何从法律角度预防纠纷的发生等问题,就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考,现呈现给各位方家,希望能起到抛砖引玉之效。
一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征:
所谓联合开发房地产,指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权,另外一方提供资金、技术、劳务等,合作开发土地,建筑房产等项目,共担风险,共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方,我们称之为供地方;另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业,我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲,任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴,不限于一方出地一方出资,也可以双方共同出资;不限于进行房地产开发经营,也可以是建房自用;不限于双方都是法人或其他组织,也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作;不限于在城市规划区国有土地上进行建设,也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营,具有如下特征:
(一)、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件: 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
(二)贯彻责、权、利统一的原则。
实践中,有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如,甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定:甲公司仅负责提供建设用地,不参与项目的建设管理,不论项目是否赢利,乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定,此类条款属于联营合同的“保底条款”,应认定为无效。需要指出的是,所谓的责权利统一,是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的,是指从宏观上看,双方权利和义务向统一,并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说,在项目的建设工程中,不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作(或者仅派人监督),而是由房地产公司全权负责,这并不意味着违反了该原则。
(三)法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系,错综复杂。首先是合作双方的关系,如上文所说应属联营关系,而联营又分为法人型联营和松散型联营,组织形式和权利义务分配都需要仔细约定(文将详细分析);其次是联合体与政府主观部门的关系,开发房地产的各个环节,立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督,最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作,办理证件或批文都应以合作双方的名义办理,只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是,教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系,包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定,联合开发房地产可以采取三种方式:
(一)、组建新的法人。即双方出资(城市房地产管理法)第二十七条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。)成立项目公司,以项目公司的名义进行开发,双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多:比如组建项目公司需要一定的时间,成立规范的管理机构,费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续,而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方,对合作者来讲这当然是不合算的。
(二)、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构,实践中有的叫“联建办公室”,有的称“联合管理委员会”不一而足,其职责是协调双方的关系,对合作中的重大事项作出决策,具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构,并非独立民事主体,不具有缔结合同等民事权利能力,也不能对立承担民事责任。实践中,曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例,显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了:某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能,而且堂而煌之地挂起排子,刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》,最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况,联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识,并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
(三)、不成立联合机构, 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式(统称非法人型联营)中,除了合作双方之间容易产生纠纷外(下文将详细论述),实践中争议较大的还有一个问题:即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任(不论以合作任何一方的名义直接产生)都承担连带责任?有一种观点对此持肯定态度,理由是联合开发的项目最终由双方共同收益,本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任,至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力,只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例,按照这种观点,法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生,就可以判令联合开发双方承担连带责任,而不必考虑该合同是哪一方签定的,也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为,对此问题不能一概而论,应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任,自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任,则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同,当事人人约定的内容不同,合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资,即一方提供土地使用权,另一方出资金,双方在项目完成后,共同出售,共同出售,共同分享利益,则此类合同就是合伙合同,双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任;如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作,且进行建筑物与土地使用权的交换,则此类合同为加工承揽与互易的混合合同,双方对各自的行为独立承担责任。
二、 签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
  联合开发房地产合同内容复杂,标的巨大,履行期限长,双方利益针锋相对,极易引发纠纷;而一旦产生纠纷,由于目前我国相应的法律规定尚不具体,实践中对其法律性质认识不一,诉讼周期一般都很长,后果难以预测。因此,签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验,笔者认为以下几点尤其应当重视:
(一)、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定,杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任,建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
(二)对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益,一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐,因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系,虽然在同一项目中,位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例,而对具体位置只字不提,在分配时出现纠纷就不难理解了。另外,由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异,如何处理,也应事先作出约定。
(三)、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长,过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务,而且也能够保证项目顺利进行。比如,如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地,而合同又缺乏响应的违约条款,不但会造成供地方没有压力,而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑,进而矛盾激化,合作破裂。而如果约定了明确违约责任,比如迟延一天,相应减少若干平方米的房产分配,迟延超过若干天,对方可以杰出合同,并支付一定数额的违约金。
(四)、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图,而不能借联合开发房地产项目之明,而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定,出资方仅负责提供资金,不承担其他义务,由对方在项目完工后返还(当然要高于原出资数额)。根据国家有关部门金融法规,禁止企业间互相借贷收取利息,因此上述合同被法院认定为无效。对此,双方当事人在签定合同时,要倍加注意。
(五)、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续,往往效力待定,合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、 做好联合开发审批备案工作,确保项目的合法性。
以协议方式(即不组建项目公司)联合开发房地产,双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中,可以采用共同列名的方式,即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明;也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称,在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善,是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
                     (完)
 参考书目:
 1、《民法学》 郑立 王做堂 北京大学出版社
 2、《房地产开发法律实务》  朱树英 法律出版社
 3、《房地产合同实务》    符启林 邵挺杰人 法律出版社
 4、《房地产法》       符启林  法律出版社
 5、《民商法律总则理解适用与案例评析》  高言 田土永 人民法院出版社
 6、《房地产案件新问题与判解研究》 马原 人民法院出版社 

国务院关于开展和保护社会主义竞争的暂行规定

国务院


国务院关于开展和保护社会主义竞争的暂行规定

1980年10月17日,国务院

党的十一届三中全会以来,随着调整、改革、整顿、提高方针的贯彻,特别是企业自主权的扩大和市场调节作用的发挥,竞争逐步开展起来,在我国经济生活中显示出它的活力,推动着经济的发展和技术的进步。社会主义的竞争和资本主义的竞争有着本质的区别,它是在生产资料公有制的基础上,在国家计划指导下开展的,是为社会主义经济服务的。它对于调动生产经营单位和劳动者的主动性、积极性,扬长避短,发挥优势,推动联合,进一步把经济搞活,不断满足人民群众的需要,加快四化建设的步伐有重大的作用。我们应当逐步改革现行的经济管理体制,积极地开展竞争,保护竞争的顺利进行。为此,特作以下暂行规定:
一、在开展竞争中,所有的生产和经营单位,都应当保证完成国家的产销计划,在改善经营管理,加强经济核算,增加花色品种,提高产品质量,减少能源和原材料消耗,降低成本和费用,提高劳动效率,改进服务工作等方面下功夫,比优劣,不断提高生产水平、技术水平和经营管理水平,以取得良好的经济效果。
二、开展竞争必须扩大企业的自主权,尊重企业相对独立的商品生产者的地位。企业根据国家政策法令所拥有的产、供、销、人、财、物等方面的权力,任何地区和部门不得任意干预、企业之间签订的合同和协议,应当互相信守,并受到国家法律的保护,毁约一方要负经济责任和法律责任。企业在保证完成国家规定的供货任务的条件下,可以根据市场需要,安排生产计划,或承担协作任务。除国家计划分配的物资以外,企业可以根据择优的原则,在国家政策法令许可的范围内,到外地外单位购买所需要的物资,有关地区和主管部门不得进行阻挠。属于国家计划分配的物资,也要逐步做到使企业有选择供货单位的余地。对一切侵犯企业自主权的作法,企业有权抵制和上诉。
三、在社会主义公有制经济占优势的情况下,允许和提倡各种经济成分之间、各个企业之间,发挥所长,开展竞争。在经济活动中,除国家指定由有关部门和单位专门经营的产品以外,其余的不得进行垄断、搞独家经营。对一些适宜于承包的生产建设项目和经营项目,可以试行招标、投标的办法。对于有利于国计民生的集体经济和个体经济,注册开业后,应当予以支持,在货源、贷款、税收、劳动力、产品销售等方面,统筹安排,给以方便。他们的正当权益,应受到国家法律的保护,任何单位、任何人都不得平调他们的资财,强加给不合理的负担,侵犯他们的利益。
四、广开商品流通渠道,为竞争开辟场所。企业超计划的和自己组织原材料生产的产品,以及试制的新产品,原则上可以自销。其中属于国家短缺的统购统销或统配产品,首先由国家收购;有些也允许企业自销一部分。自销价格要按照有关规定办理。要增加流通渠道,减少中间环节,允许企业采取多种经营形式,产需结合,加速商品流转。地区之间、城乡之间,可以互设销售机构,举办展销会,委托代销,推销产品。
五、开展竞争必须对不合理的价格逐步进行必要的调整。国家指定的一部分商品,其价格允许在规定的幅度内上下浮动。生产资料的价格,企业根据国家政策和市场的供求变化,有权在不影响财政上缴任务的条件下,自行调低;调高价格必须按照物价管理分工权限的规定,报经批准。同人民生活关系密切的重要商品价格,必须保持基本稳定。
六、开展竞争必须打破地区封锁和部门分割。任何地区和部门都不准封锁市场,不得禁止外地商品在本地区、本部门销售。对本地区出产的原材料必须保证按国家计划调出,不准进行封锁。工业、交通、财贸等有关部门对现行规章制度中妨碍竞争的部分,必须进行修改,以利于开展竞争。采取行政手段保护落后,抑制先进,妨碍商品正常流通的作法,是不合法的,应当予以废止。
七、为了鼓励革新技术和创造发明,保障有关单位和人员应有的经济利益,对创造发明的重要技术成果要实行有偿转让。国务院有关部门要制订有关政策和规定。在文件没有正式制订以前,企业之间可以互相协商解决。在竞争中,要提倡发扬社会主义协作精神,开展技术交流。
八、竞争要严格遵守国家的政策法令,采取合法的手段进行。要树立企业的信誉、企业的道德。不准弄虚作假,行贿受贿,投机倒把,牟取暴利,损害国家和人民的利益。违法乱纪的,应当根据情节轻重依法予以处理。
九、各级政府和主管部门要提高认识,跟上形势,因势利导,加强对竞争的领导,扎扎实实做好服务、协调、统筹、监督工作,及时了解新情况,解决出现的新矛盾、新问题。要学会掌握经济规律,利用价格、税收、信贷、利率等经济杠杆,制订必要的经济法规,指导竞争的健康发展。能源、原材料,要优先供应那些质量好、成本低、消耗少、竞争力强的企业。对后进企业,有些要进行整顿,帮助他们改善经营管理,努力赶上;有些要结合国民经济的调整,进行改组、转产或并厂,鼓励走联合的道路。经济上发达的地区要注意帮助经济上不发达的地区。各级经济管理部门必须加强计划指导和市场管理,做好调查研究、预测预报工作,对产品的发展趋势、市场情况等进行综合分析,指导企业搞好生产和经营,避免由于竞争可能引起的生产建设的盲目性。
十、以上暂行规定,希结合实际情况认真试行。各地区、各部门可根据本规定的精神,制订实施办法,保护竞争的开展。